亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在楼市疯长的环境下，市场当中一房难求，项目本身的品质很容易被忽视；而当房地产市场进入低潮期的时候，项目的品质才又一次进入了人们的视线当中，项目体量、小区环境、周边配套甚至建筑质量都成为购房者多方对比的标准，上述两个项目相同策略截然不同的结果就是这一认识转变的最好阐释。

记者调查

通州：多个在售楼盘短期内难再开盘

“购房者的心理价位越来越低，下一期开盘时间、开盘价格根本没法定，也不敢定”，通州某在售楼盘销售人员对记者如此表示。

据了解，该楼盘于2010年底首次开盘获得购房者的认可，签约率接近百分之百，到2011年7月再次开盘时，销售价格略降，销售率下滑却已超过50%. 而到2011年12月中旬三次开盘时，签约率仍为零。

事实上，通州不少在售项目都面临着同样的窘境，要么是老项目不能轻易降价，但必须面临销售率日益惨淡的现实；要么是已经降价开盘的纯新盘，在购房观望情绪日益严重的背景下，却不知后续价格应该如何定。何时再开盘、如何定价，成了这些在售项目目前集体最难以回答却不得不面对的难题。

京贸国际城从2010年底26800元/平方米的最高峰降到19800元/平方米，因为一次性降价7000元/平方米而成为有名的“北京第一降”.2011年下半年，随着调控的持续，京贸国际城售价再一次从19800元/平方米降至15000元/平方米，最低起价仅13400元/平方米。该项目销售人员对记者表示，预计今年年中左右将再次开盘，而受益于周边地铁开通的利好消息，售价也将水涨船高。

值得注意的是，京贸国际城前期虽然以低价入市，但实际销售情况却并不理想。据北京市房地产交易管理网数据显示，该项目2010年11月底入市420套房源，虽有7000元/平方米的惊人降幅，但时至今日，成交也不足285套。2011年10月，在该项目价格降至15000元/平方米之际，再次获得424套房源预售，销售依然起色不大。

业内人士认为，交通利好已经难以成为通州新开楼盘的主要卖点。目前，地铁八通线周边在售的商品住宅项目有9个，如华业东方玫瑰、天时名苑、M5·朗峰、金隅花石匠等，这些项目均以普通住宅产品为主，均价普遍在15000元-18000元/平方米，从成交情况来看，2011年12月仅有6个项目实现了成交，共成交83套。

“虽然这些地铁沿线项目具有相对便捷的交通优势，但各个项目间的同质化竞争还是比较激烈的”，亚豪机构副总经理任启鑫表示，在当前市场大势没有明显改观的背景下，未来一段时间内成交量难有明显起色。任启鑫预计，未来一段时间，通州在售项目面临的竞争环境仍然非常严峻，区域房价走势仍有继续走低的可能，且项目间的竞争会进一步加剧，成交量总体会在低位徘徊，这也是多数在售项目谨慎开盘的主要原因。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表示，随着购房者入市量减少，而且经过接近一年的消耗，限购后有资格入市的购房者观望程度加强，对房价下调期待继续增加，目前市场上大部分购房者期待房价下调20%以上，这也使得开发商定价若不出现大幅松动就很难换来成交量。

大兴：心理预期一再下探

2009年火热的大兴楼市在经过去年调整之后陷入深度观望之中，记者元旦期间走访大兴黄村区域几个知名项目售楼处发现，项目销售大厅格外冷清，一位销售人员向记者表示“由于1月假期较多，好多同事都提前回家过年了。”

大兴楼市起步于2009年，在土地大量供应、城南2900亿发展规划、宜家进驻以及众多知名房企集中涌入等众多利好作用下，在短短两年内迎来如日中天的高速发展。房价也从2009年初的1.2万元/平方米，直线突破2万元/平方米，随着去年楼市调控的发力，大兴楼市出现两次探底。

2011年7月2日，旭辉御府借11周年庆推出100套特惠房，起价17600元/平方米，较此前21000元/平方米的销售均价下调3400元/平方米。据悉，选房当天特惠房户型便被抢订一空，而在此前的近一个月时间内，该项目仅售出6套住宅。除此之外，大兴多个在售项目随后也纷纷打出降价大旗。

11月初，黄村老盘领海朗文世家宣布从16100元/平米起调整至13200元/平米起；随后金地仰山、旭辉御府等楼盘也推出特价房源，虽然这些项目只有少量的特定房源降价，但直接拉低黄村和整个大兴区域房价心理预期。