房地产市场过去十年夺尽眼球，但2012年或繁华散尽。不过，对于居住在“超级城市”的人们来说，还难以享受到房价显着下跌的愉悦。

价格是由供求双方决定，但实际情况会复杂许多。房屋供求双方的均衡价格起码有三种：一是泡沫房价，房屋主要不是自住，而是用于投资或投机。在财富分配不均时，富人购置大量非自住房屋，只要这些人的钱还够，并且还相信房价仍会涨，这种定价就会维系。而且这种幻象会自我加强，最后必然走向破灭，日本、香港都曾有过这种经历。这正是政府严厉调控房地产市场的主要原因。内地现在房地产市值占GDP的比值是2.9，美国和日本房地产泡沫破灭时分别是3.16和4.65。日本房地产泡沫破灭后，房价差不多跌了一半多。

二是拍卖式定价。老百姓以一辈子积蓄购得一套住房，这种房价会按个人资产的多少，从高往低拍卖，所以大城市最好地段的商品房一般不会降价，因为这些房是按拍卖式定价，最有钱的人会占据这些资源。经验上，拍卖式定价下房价是居民年收入的10倍，如香港或东京。如果以居民年收入5万元计算，房价为每套50万元，这应该是中国二线城市的低价房。这种定价的结果会让年轻人沮丧，低出生率是一个合乎情理的结局，从而导致人口负增长。

三是房屋成本加合理利润。现在欧美大部分城市处于这种定价模式，房价与收入比低至3倍，当然这与发达国家人均GDP较高有关。我国人均GDP只有发达国家的十分之一，即使现在按成本定价，也会较高。所以我们解决住房问题的关键是提高劳动生产率，只有人均GDP大幅提高，才可能进入低房价收入比时代。而这正是目前经济转型的重要目标。

如果房地产调控成功，那么房价应该可以从现在的泡沫式房价降至拍卖式房价。对于居住在“超级城市”的人来说，很可能永远只会停留在这种价格水平。但如果我国经济能够冲破“中等收入陷阱”，那么也许大部分地区房价能降至第三种均衡定价水平。而这需要经济转型。如果劳动生产率不能大幅提高，那么大部分人会永远觉得房价太贵。