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贾卧龙:楼市严厉调控下 期房成“定时炸弹”
www.fjsen.com 2011-12-28 16:00   来源:搜狐焦点博客    我来说两句

时间过去一年多,本轮的楼市调控丝毫没有松动的迹象,并且明年也还将继续下去。调控之下,日子最不好过的要数开发商了,银行限制了开发贷款,政府推出了“限购”政策,如此一来,开发商就只能靠自己的“积蓄”来维持生存了。资金紧张下,许多在建的项目就变得没有了保障,这些未来的房子也就变成了“定时炸弹”,充满了风险。非常时期,购房者最好不要冒险订购期房。

期房销售违规太多

所谓期房销售,也就是房屋预售,在商品房还没有建成的情况下,就开始将房屋卖给购房者。商品房的预售在一定程度上满足了购房者的需求,缓解了楼市房屋供应压力,增加了开发商的资金来源,有一定合理性,开发商要想获得期房销售的资格,必须得满足多项法律规定,并取得《商品房销售(预售)许可证》才可以。

但在现实情况下,由于利益的驱使以及监管的缺失,商品房的预售问题重重,很多开发商在并没有取得预售许可证的情况下就开始销售,以预定、认购、排号等各种手段收取购房者费用,变相销售,这在行业内已成“潜规则”.这种情况下,购房者的钱款就完全归开发商支配,没有任何监督和保障,预售款被挪用、资金被套牢等风险并存,开发商延期交房或者临时加价,购房者也只能屈从,完全处于弱势地位。任何制度,一旦违规就会出现弊端,商品房预售也是一样。

尽量避免期房风险

购买期房是有风险的,特别是在目前房地产调控的大背景下。我们都知道,开发商的资金来源大致有三种,包括银行贷款、销售回款和自身钱款,而销售回款对开发商有着举足轻重的作用。在开发商的开发资金中,销售资金占了大约40%的比重,而销售资金中,预售资金又占了大半比重,所以预售回款环节是开发商的命门,只要购房者减少购买期房,开发商一旦回款乏力就会加大降价力度,长远来说对购房者有利。

避免购买期房,一方面可以逼迫开发商降价,但更重要的是确保购房者自己的资金安全。调控之下,开发商的资金链收紧,尤其是一些中小开发商,在资金补强无望的情况下,他们在建的许多项目都有“烂尾”的风险,也不排除会有开发商“卷款跑路”的情况发生,在这种形势下,购房者如果选择预购期房,就不可避免地会面临很大的资金风险。目前情况下,关于商品房预售制的取消问题还有很大争议,作为购房者,虽然不能改变现状,但完全可以避免风险,购房之前要先看开发商是否诸证齐全,看项目完工情况是否良好等,尽量选择大品牌、信誉好的房企,最后再做决定。当然,最好现在不要选择期房,观望一阵再说。

本次房地产市场的调控是以稳定市场为目的的,房价不会降得过猛,但总趋势是下行的,调控短时间内不会停止,开发商的苦日子还将继续,为了自己的资金安全,购房者要尽量选择购买现房,远离“定时炸弹”.

责任编辑:黄惇亮
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