N本报记者 林姿

东南网-海峡都市报 临近年末，楼市寒气逼人。一方面库存住宅套数高达年初两倍，另一方面成交量却跌入谷底。而开发商自身的资金链情况也不容乐观，“腹背受敌”之下，如何撬动购买力成为开发商的当务之急。

此时，小户型产品却踩在年末节点如“雨后春笋”般出现，或促销或上市，活动不断。

被称为开发商救市利器的小户型，在目前情况下是否能依旧为开发商揽来购买力，打破目前日均成交不到20套的局面？

【观察】

小户型重现“入市潮”？

新年将至，留意楼市动向的市民会发现，近期报纸上小户型项目的广告明显增多：保利香槟国际推出40㎡SOHO产品；东区针对刚需的纯新盘汇诚雅园也推出40-88㎡小户型；而在连江板块的贵安新天地的二期60-146㎡高层将在明年1月2日开盘；位于闽侯大学城板块的福晟钱隆城也在年末推出35-88㎡精品小户型……

沉寂了许久，小户型项目又在中大户型占据主流的楼市中不断涌现。而且与大户豪宅产品相比，小户型各具特色：福晟钱隆城的小户型产品依托大学城教育资源优势，投资潜力可观；贵安新天地中小户型位于旅游综合体内部，各项配套齐全；保利香槟国际40平方小户型高精装为70年产权性质，并赠送6平方产权面积。

而在年中开盘上市的小户型也不甘“寂寞”，把火力集中在了“促销优惠”争夺人气上：位于马尾板块的凯隆橙仕公馆31-79㎡房源，不分楼层一口价8888元/㎡；群升白马郡45-145㎡购房享受六重大礼；而主打精装小户型的融侨宜家更趁势推出“精装1房1厅26.8万起”等促销。

值得注意的是，虽然目前小户型上市声势强大，但实际供应数量十分有限，中大户型的供应量仍旧充裕。

凯景集团总裁江映辉分析，一般说来，开发商如看好市场则将多规划建设大户型，而如果看空市场，则其规划的小户型数量就会有所增加。“由于年初多数开发商对后市期待强烈，因此规划中还是以大户型为主，反映在目前就是小户型上市数量并不多。”

【解析】

“低总价”仍是大卖点

“小户型扎堆上市，开发商对准的还是市场中稳定存在的刚需客户。”大象营销林翔解释道。

今年多次调控作用以来，投资客被迫挤出场外，有房票的刚需步步收窄，而其中资金不充裕的首次置业者大多无法承受90平方米及以上中大户型的价格；而受二套房贷政策的影响，不少人更倾向于购买功能齐全的中小户型产品，避免短期内再次换房。购房者陈小姐就表示，“市面上的大户型总价太高，而我一个人攒几年钱再东拼西凑，小户型首付就出来了。”

此外，依照惯例年底是首次置业者的集中购房期。林翔认为，“改善型需求还有可能静观其变等待后市，而着急买房的人还是必须出手。”加之目前刚需手中资金也相对较为充裕，因此遇到合适项目和价位，购房需求就很容易得到释放。

这样一来，低总价的小户型也很容易让手头紧张的刚需形成购房计划。而对于小有余钱的投资客，部分商住小户型不受限购、限贷政策影响，一次性投入不高风险也不大的小户型，也是一个较为理想的投资选择。“因此，在这个节点推出合适的小户型项目，就极易提升成交量。”

大户型滞销，小户型跑量

“今年年末的情况和去年年末大为不同。”业内人士刘先生回忆道，2010年年末大户型的改善型需求活跃，而且新盘主力军也以大户型为主，其中许多90平方以上的大户型或复式项目都呈现出了火热抢购的场景。

然而市场瞬息万变，据海都房网数据统计，受楼市调控影响，12月1日-12月21日，福州日平均仅成交18套，跌入全年谷底。而目前福州可售住宅超过18000套，超过年初数量两倍。面对如此局面，对开发商来说，资金回收就成为首要目的。

而大户型总价依旧高企，在观望气氛弥漫的市场中连连滞销。小户型的优势在淡市中日益凸显。“小户型总价低，吸引的人群相对庞大，销售速度也快。有需求就有销售，不少开发商为了进一步挖掘刚需客群，同时又能保证利润，便在楼盘中规划一定比例的小户型，通过与老项目相对的低价优势赢得市场主动权。”江映辉分析，在房价未实际松动的背景下，不管资金链紧张与否，开发商推中小户型本质目的就是促进销量，走量换资金。

因此，在有限的购买人群与有限的财力支持情况下，无论是买方还是卖方都将目标瞄向了小户型。

提升附加值，助推销售

每每楼市低迷，开发商总会祭出“小户型”利器，而这也使开发商在进退维谷中更加从容。但在低总价的前提下，购房者对品质配套愈加关注，小户型要撬动购买力也不容易。

有业内人士在接受采访时就表示出担忧，由于小户型面积较小，就很容易与同样是小面积的保障性住房的需求对象重叠。因此小户型想脱颖而出，就必须在其他方面做文章。

“与以往不同，受政策影响，二次购房在较长时间内都难以实现，小户型其过渡性住房的特点就逐渐淡化。而可持续性居住，就成了购房者的关注点。”江映辉认为，购买小户型的购房者较之以往，更加看重空间利用率、附赠面积、周边配套、增值服务以及是否附赠装修等。而这些因素恰是小户型低总价前提下提升吸引力的关键点。

而目前开发商也注意到购房者需求的变化，顺势而为，如在同等单价的前提下，附赠精装修、提供空间利用方案，或借助周边商圈提升升值潜力，或改善小户型社区配套等，以期在低总价的前提下提升项目对刚需的吸引力，进而促进销售。

【后市】

小户型前景光明？

年末小户型热热闹闹扎堆上阵，能否为开发商带来购买力？采访中，业内人士大多看好小户型的销量。“目前小户型的购买者除了有房票资金少的刚需外，还有不少投资客。在这两拨购房者的追捧下小户型成交量将会走高。特别是稀缺地段具备不可复制性的商住小户型，由于缺乏竞争对手，因此销量更是喜人。”业内人士刘先生表示。从目前福州各大楼盘来看，在较为旺盛的需求之下，就出现了一些中小户型热卖的景象。

而明年小户型供求关系紧张的局面或将有所缓解。基于调控政策的持续作用，开发商对市场的预判趋于务实。“开发商对楼市调控松动不抱希望，则会将精力专注于吸引购买力上。如目前低迷情况还将延续，则开发商将调整推盘思路，在一定程度上提高中小户型比例，以期提升对刚需的吸引力。”