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住房市场中心将转移到中西部 蓉上升势头明显
www.fjsen.com 2011-12-28 09:28   来源:成都商报    我来说两句

2011中国价值地产成都年会上,包括中国住建部政策研究所副主任王珏林、中国房地产学会副会长北大房地产研究所所长陈国强等专家学者,做了主题演讲。年会结束后,王珏林和陈国强接受了成都商报记者的采访。采访中,王珏林提出,限价限购应该是长期的任务,我国目前还不具备放松限购的条件。陈国强认为,未来市场重心将转移到中西部城市,成都市场至少还有5年时间,是明显的上升势头。

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限贷

左右明年市场的关键

王珏林首先提到了目前房价的形势:一线城市稳中有降,二三线城市涨幅放缓。对于明年房价的趋势,王珏林认为调控不会放松,但房价反弹的可能性存在。他指出:“现在不是购买实力不行,而是大家的观望情绪比较重。如果政策稍微有点儿松动,房价就有可能立刻反弹。大家都知道消费者买涨不买跌,你越跌他越要等。”

对市场产生影响的重要政策中,王珏林认为限贷的影响最大。“从影响小到影响大的排序,第一个是房地产税,但其标准不是太高,适合的消费者又非常少,对市场的影响有限。第二个是限购,限购的措施把投资者排除出去了,但刚性需求足以支撑如今的市场。大家在这种形势之下在观望、等待,好买性价比更合理的房子。第三点是加息,影响非常大,因为它是堵两头,包括开发企业和消费者,对我们市场的影响将是全面的。第四点是限贷,实际上限贷比限购影响市场,而且现在主要是我们开发企业缺钱,很多购房者也需要贷款买房,这个是影响最深远的,这个也是左右我们明年市场的关键因素。所以我把他放在最关键,也是最重的。”

对明年的市场,陈国强持谨慎乐观的态度,认为房地产行业下行的态势非常明显。“从投资来看,截至前11个月,依然保持接近30%的同比增幅,但是我们也要看到投资增长已经连续出现四个月的下滑。另外从价值变化来看,今年1月份,我们看到环比下降和持平的城市是10个,11月份这个数据变成为环比下降49个城市,持平是16个城市。新施工的面积,截止到11月份依然有20%以上的同比增长,但同时我们也要看到土地面积也有下滑,行业的指标也出现了7个月的下滑,所以从这些数据上可以看到,行业下行的趋势比较明显。”

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转移

成都还有5年上升势头

对于未来的房地产市场,陈国强对中西部城市很有信心。“首先政策层面,调控不会动摇。市场层面,重点城市库存压力大。资金层面看,调控已近20个月,企业普遍资金有压力,如何缓解资金压力,可能会有企业从价格上做文章,以价换量。行业的下行趋势也非常的明显。现在北上广深等一线城市,高峰期已过。但成都的房地产发展和这些城市不是一个量级的,处于不同的发展阶段。它的需求支撑很旺盛,需求结构以刚需为主,也更加健康,我对成都的市场很有信心,至少未来还有5年时间,是明显的上升势头。”

陈国强分析,在房价游戏规则上,过去的“房价只涨不跌,买房只赚不赔”的局面很难再延续,所以下半场的游戏规则和过去黄金十年这个时期所特有的环境会发生变化。从发展模式来看,过去商品房市场一枝独秀或者是主导地位将不复存在,未来双体系模式,双轨制的模式和多城市的格局恐怕是行业发展的一个基本模式。从功能属性来看,他认为这一轮调控最鲜明的特点之一是如何去投资化,让住房回归到居住属性、使用属性。

从市场结构来看,未来住房市场的中心将转移到中西部城市,北上广深等一线城市的发展模式显然已经翻过去了。09年之后北京、上海、广州、深圳,二手房取代一手房成为市场交易的主体,未来将会有更多城市进入到这样的阶段。从增量市场的中心来看,可以看到成都最近几年的市场成交规模已经远远超过当年北京、上海的成交规模,这个实际上也很大程度上代表了未来市场重心转移的一个特征。

房企

出路在于调结构转方式

根据未来市场的走势,未来房地产企业将何去何从?王珏林提出几点建议:“第一,了解政策,了解市场,学会竞争;第二把握时机,赢得先机,赢得市场;第三以量取胜,以缺取胜,以诚取胜。”

陈国强指出,企业的出路是调结构、转方式,“我想我们需要做一系列的调整和改变,首先是调整心态,转变观念,要重树新的模式,要回归基本的商业模式,通过专业化的运作,通过创新来赢得市场,赢得同行。最核心的我想是回归到产品本身,价值地产通过在开发环节、服务环节,创造更多的附加价值空间,才有可能在市场上胜出,在市场上获得优胜。行业转型当中对我们企业提出了一系列新的选择,首先是转轨,是单轨向双轨、双体系的变化,从过去单一的住宅地产,转向多业态的复合形态,包括商业地产、旅游地产、公寓地产和养老地产,要更多地去重视绿色低碳的发展,要强调更多我们资本的商业模式,要通过专业化能力的提升,通过管理水平的提升在市场上立足。当然我们现在看到了很多的例子,从行业当中抽身转到其他行业做投资,或者像星河湾[最新消息 价格 户型 点评]将来会开辟新的业务单元,从事酒业的投资。”

在企业发展多样性上,王珏林也提到,“在项目选择多样性上,大型开发企业可以试着进入商业地产,不鼓励都进,因为商业地产的特殊性需要实力。能力和精力。中小企业可以选择旅游和养老地产,尤其是四川省这样的旅游大省,实际上这一块可能更有发展的空间。简单说来,就是住宅不好了可以转移视线,做多项目,多方向,多选择,最后才能多发展。”

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限购

还不具备取消的条件

对于大家都关注的“限购什么时候取消”的问题,王珏林认为目前国内还不具备取消限购的条件。他认为限价限购应该是长期的任务,停限需要外部的环境,“你放松就会出现房价的反弹,你前面的工作就白做了。”限购什么时候取消?他认为有两个条件,一个是市场低迷,也就是供大于求非常明显,第二个条件就是有另外一种方式来代替这种方式,那时就可以停限。目前,这两个条件都不具备,因此今年的政策明年会延续下去。

对于限购什么时候取消,陈国强则认为中长期变数重重。他分析说,调控实际主要围绕三个方面,“首先是在供应端做加法,第二个是在需求上做减法,第三个就是加减之外实际上还有一个调,这个调有多层的含义,首先调价格,要希望通过调控使价格回归到合理的区间,其次是调结构,调整房地产领域的一系列的结构性问题。最后是改变发展的供应模式,这个当然主要是在住房领域。”影响房地产行业的变数在于:首先在产业地位上将面临去支柱化的重大变数;第二是未来需求的动力呈现衰减的特征;第三是与城市化进程、城市化的速度和质量有关;第四与外部整体的经济增长表现分不开。(杜娟 刘婷)

责任编辑:林张清
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