熬年关，过钱关，焦急两字写在脑门上
年关将至，地产商却进入了最难熬的时刻——既要应付到期的银行贷款、信托融资，又要为未尽的项目融资。而他们的选择并不多，要不承受高昂的利息，要不就只有断臂求生——卖项目。
一传，二传，三传。深受“资金链断裂”传闻所扰的绿城中国，终于在2011年底走出了“卖项目求生”这一步。
按照12月25日媒体爆出的消息，绿城正在洽谈上海外滩地王和无锡地王的出让事宜，买方可能是SOHO董事长潘石屹(微博)和昔日地产黑马孙宏斌(微博)。绿城随后否认了首席财务官冯征曾跟媒体提过这事，但承认“绿城是在寻求转让一些项目的股权，都在进行中，随时发生变化，无法透露”。
其实，不仅是绿城年关难过。其同城兄弟“浙江金都置业”，已经在12月28日把旗下一个项目的五成股权卖了。买方也是浙江上市房企——滨江集团(7.09，0.10，1.43%)，卖价1亿元。
另一家以高品质中高档房蜚声业内的知名房企——星河湾，如今顺便卖起了白酒，操刀的是副总裁梁上燕。在接受记者电话采访时，梁上燕强调，上海星河湾卖得还不错。“白酒，不过是我们集团新开发的一个业务，我负责集团所有业务的销售，自然也要去卖白酒。”
风水轮流转。两三年前，白酒业的几名老将——水井坊(21.06，0.25，1.20%)、酒鬼酒(23.51，0.63，2.75%)等——相继杀入房地产业。水井坊一度有三成收入来自房地产业务，但11月22日，水井坊也发布公告，打算剥离一块地产项目出来。
进去的，出来的，进去又出来的。说到底，导演这一切的还是个“钱”字。
开发商究竟有多缺钱？“焦急两个字都快刻在他们脸上了。”一位做信托、短期过桥贷款等融资业务的人士对南方周末记者感慨道。
最近有个地产商来找他融资。他开发的项目位置不错，在河北省石家庄市中心的中高档楼盘，盖了10层，钱不够了，还差2个亿，才能保证原计划的明年春节开盘，于是想做一个信托计划或者寻求房地产私募基金。“他们主动提了25%的年资金利率。”这位融资圈人士并不想接这个项目，就没提更高的价码，“可是看他们着急的样子，恐怕抬到30%都没问题。”
谁敢上“黑名单”
银行开发贷款之门几近堵死，往年平均30%的增长率，2011年是没有一个月超过十位数。
上述石家庄开发商之所以着急，是因为有一笔银行贷款，2012年1月就要到期了。要是不还这笔钱，倒是可以不用停工，但等于在自己的银行信用记录上抹了一笔黑，往后再也别想从任何银行拿到钱了。
合肥一家中小型国企背景的开发商，甚至为了如期还贷，生出了跟高利贷合作的念头。11月合肥接连爆出数家开发商跑路消息时，当地一位投资人士忧心忡忡地告诉南方周末记者这个消息，他说，已经跑路的一家开发商，被压垮的最后一根稻草就是财务公司上门催债。
当时，骇人的10分月利息暂时让这家企业却步了，可他们手上的项目完全销售不动，也发不了信托计划，没有任何正常途径来还银行贷款，进退维谷。“最后，要不就高利贷，要不就卖股权了。”
“谁敢不还银行的钱啊，企业征信系统现在可是全行业联网的，一笔定终身。”民生银行(5.89，0.07，1.20%)企业贷款部一位工作人员告诉南方周末记者。如今，银监会对房地产贷款的要求是半年还一次本金，一个季度还一次利息。每年一季度都是房地产开发贷款发放比例最高的，眼看着到春节了，银行贷款成为压在众多房地产企业心头的最重的一块石头。
不过，在这位民生银行人士看来，现在还能在银行贷款的房地产商都是最幸福的房地产商，至少曾经是。2010年他手上还有少数做房地产项目的客户，还都是国企背景的，今年压根一家都没有了。
在这个宏观调控持续近两年导致的销售寒冬里，开发商对“钱”的饥渴也正在迈向顶点。众所周知，银行开发贷款之门几近堵死，往年平均30%的增长率，今年是没有一个月超过十位数。民间资本、地产信托、房地产私募基金变身救命稻草。
信托业赌局
“我们在赌，房地产企业也在赌，赌的都是将来能销售得好。我们还多了一个砝码，就是赌行业里总会有不差钱的主接盘。”
“房地产企业最危险的时候，是我们最忙，也是收益最高的时候。因为只有这时候，我们才敢要更高的融资成本。”刚刚从信托业排名前三的中融信托离职的郭牧告诉南方周末记者，这个成本可能要达到三成。也就是说，发行10亿元的信托，开发商到期要还13亿。
信托业不用主动出击，要钱的项目也是雪片一样飞来。“只要我愿意，我可以一个月30天，天天在外面看项目。”这样的日子，郭牧其实已经过了两年多了。中融2009年发行信托2600亿，其中2000亿都是房地产的。不同的是，2009年他操刀的北京一个项目的资金成本还只有16%，如今却是“25%以下谈都别谈”。
两三年前信托业尤其是房地产信托开始超速发展时，郭牧就很担心中国的信托是在给房地产业吹泡沫，今年已经吹到快破了。“融资成本太高了，只要房子开始不好卖，偿付就会出问题。”
好在银监会终于开始监管了，往年不用报批，做几个发几个，今年是报上十个项目，监管机构至少打回来六个。2011年6月份，发行的地产信托占信托业整体的比例，还是半壁江山，11月的时候，只占20%了。当然，全年来看仍然是地产信托拔得头筹，占了超过四成，达到2500万元。
但是偿付危机还是迫在眉睫，2009年集中发行的房地产信托正迎来集中兑付期。据信托第三方机构“诺亚财富管理中心”数据显示，2011年底到2012年第一季度，到期兑付的房地产信托有168亿元之多。
2011年11月，天津一家开发商星耀五洲就因为信托偿付问题陷入“破产”传闻，尽管后来作出了澄清，但3年来连续发行10亿元以上大额信托的做法，更令人怀疑是否“借新还旧”。“圈里人说，让他们陷入破产传闻的那笔中信信托现在倒是还清了，可是用的却是另一家信托公司的钱。”郭牧告诉记者。
“我们在赌，房地产企业也在赌，赌的都是将来能销售得好。我们还多了一个砝码，就是赌行业里总会有不差钱的主接盘。”
