刚历多事之秋，又经初冬之寒，经常静坐于九溪玫瑰园夜色之中的宋卫平在想些什么？

文 │ 本刊记者 姚恩育

2012年将近之时，绿城似乎终于买到了登上方舟的船票：经历了无数坏消息后，这次终于有好消息了。

近日，有消息证实，绿城与中国投资有限责任公司(以下简称中投)展开合作。未来，他们将携手成立合资公司，其主攻方向还是国内房地产业。

中投出手

早在半年之前，一切已有端倪。

6月，绿城中国就公告称，绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙签订协议，拟投资成立合资公司，4方股权分别为24%、6%、60%及10%。当初公告之时，由于并未披露合作对象，亦曾引起坊间无数猜测。半年之后，一切终于浮出水面。其中，甲是中投，乙是百仕通(黑石集团)。

消息人士称，这次中投与绿城的合作，由其董事长楼继伟亲自谈判并拍板，对此重视可见一斑。

绿城集团副董事长罗钊明则称，绿城此次并不是与中投直接合作，而是与其旗下公司建银合作。绿城阳光全称为北京绿城阳光投资有限公司，于2011年4月6日成立，注册资本3000万元。

绿城与建银资本又是如何合作的？据接近双方的消息人士称，建银投资作为中投公司在境内投资的运作平台，此次只负责出资和执行。这一项目的注册资本有可能达到60亿元，建银投资就将投入36亿元。

在经历了种种波折后，中投的出手对绿城而言就如及时雨。

险路

对于宋卫平而言，2011年无疑是糟糕的一年。这一年，他的身影时常出现在杭州的绿城·九溪玫瑰园会所中。

九溪玫瑰园堪称宋卫平的代表作，曾被《福布斯》列为中国十大豪宅之一，亦被称为绿城别墅开山之作。这片被包围于众多古树之间、平时颇有“云深不知处”意境的地方，也是绿城集团众多高层集会的固定场所之一。自9月后，绿城集团的各类会议尤其密集，众人常常开会至夜深露重，移步室内接着开。如今，它也是宋卫平静夜独坐之所。

“只要没有应酬，八九点的时候宋总经常会在院子里出现。”绿城集团一位营销负责人在九溪玫瑰园的会所中如是告诉《浙商》记者，“宋总通常也不做什么，就是静静坐着，想事情。”

从会所开阔的院落中向外眺望，树林阴翳，夜色四合。

日暮归途穷，欲告亦无力。

绿城，正如暗夜行路。

与2008年那一轮房地产调控相比，本轮调控中以绿城为代表的高端房地产开发商更是备受冲击。

9月以来，受高负债率影响，一直走高端路线的绿城“危机说”开始泛滥。一向低调的绿城维持审慎之风，直至有人称绿城将破产，掀起轩然大波。“绿城离破产还有很远的一段距离。”这是宋卫平近期少有的声音，此前他留给人家的印象多半是在土地拍卖会上豪掷千金博一地。

然而，相关数据显示，如今的绿城确如坐在火山之上。截至2011年10月底，绿城集团累计取得销售金额约285亿元，仅完成全年目标550亿元的51.82%。

与此相对应的是，2011年中报显示绿城的负债率高达163%。

事实上，绿城资金链紧张一事，在房地产圈内并不是新闻。2006年7月，绿城在香港联交所上市，就是为了解决融资的问题。

“你看看绿城的房子就知道了。虽然绿城一直在做国内最好的住宅，但是宋卫平的完美主义个性使得他对于房产的品质可谓是吹毛求疵。一个项目做四五年，实际上绿城房产的年均利润率并不高，甚至可以说利润是偏低的。绿城的风险控制始终是其软肋。”一位在杭城楼市浸淫多年的房地产营销人士对《浙商》记者如是说。

在采访中，几乎所有人都对绿城的品质加以肯定。然而，国内最好的住宅正在面临卖不出去的窘迫局面。2011年前10个月，绿城除了在青岛、合肥、北京、杭州等城市成交表现差强人意之外，其他区域销售可谓惨淡收场。

“这跟绿城的客户定位有关：绿城的房子卖给最高端的人群，购房者多半是出于投资或者改善居住之用，并非刚需，他们等得起绿城等不起。而且这些中高端收入人群也是‘感性’的，楼市大热时追捧绿城的房子不惜一掷千金；但在楼市下行时，他们比普通人群更容易受到经济大趋势的影响。”一位房地产开发商如此评价绿城。

宋卫平的个人风格亦被业内人士认为是绿城走至今天的最大推手。“他更适合当艺术家”这样的评论几乎是业内的公认，另外一点是宋卫平的赌性。行内有传言，宋卫平喜欢和下属打牌。如果下属因牌局的得失而踌躇不决，宋会为此“觉得他不行”。前述绿城集团营销负责人亦对《浙商》记者说，在绿城，牌桌和酒桌不可不上。“这种性格放到个人身上无伤大雅，但放到企业文化中，使绿城的风格过于激进。”

求生有术

在与中投的合作浮出水面之前，绿城亦在做多方面突围。

宋卫平在声明中称，“一方面，绿城在努力抓销售，另一方面，我们有腾挪的余地，可以出让一部分项目的股权解决资金上的问题。”

绿城确实正在猛抓销售。11月5日，绿城旗下的三大楼盘西溪诚园、明月江南和翡翠城，组织了一场阿里巴巴专属看房活动，优惠达9.2折。这一消息传出后，“马云出手救宋卫平”一说顿时传的沸沸扬扬，直至引来绿城集团执行总经理傅林江解释称，“只是马云此前向绿城表示，自己公司员工想买绿城的房子。”

亦有行业内人士分析，阿里巴巴虽然是国内IT业的巨头，但是论到公司员工购房的需求，与绿城目前所面临的资金问题相比体量并不大，不足以盘活绿城整个盘。然而，这样的宣传毕竟代表了一种营销思路。

无独有偶，几天后，傅林江又出现在一次专属团购活动中。此次，绿城又与杭州福建商会达成战略合作意向，向商会会员提供9.2折优惠。不少人在此轮活动中出手，其中有人更是大手笔一次买进5套房产。

此外，绿城表示会通过出售部分房地产项目的方式增加现金流。然而对于这一动作，另外一位房地产开发商则表示了异议，“楼市上扬和受挫时，对于项目的估值是不同的。楼市入冬时，很多原先的优质项目可能大幅缩水。且不说会不会有人接盘，在以多少价格接盘这一问题上就够绿城伤脑筋的。”

另外一方面，绿城的代建模式依旧在积极推进。目前，绿城的代建模式有政府代建、商业代建和资本代建，其合作对象分别为政府机构、项目持有者和资本市场。政府代建项目代建费一般为建安成本的3%-5%，多为安置房代建，后两种模式收益稍高，绿城可收取7%左右的项目管理费。

有消息称，绿城近期的另一个融资动向是向企业内部中高级管理层集资，并称此轮集资规模可观，区域经理级管理人员最高出资额可能在700万元左右。

当然，与中投比起来，以上都算是“小打小闹”。然而出手的或许不只中投一家。11月16日，绿城高管指出，为了解决资金问题，目前绿城正在与多家国企合作，其中包括浙江铁投集团、浙江能源集团等以往有良好合作历史的企业，合作项目集中在长三角区域。

无论如何，绿城的现金流似乎正在好转。一家绿城的上游企业负责人告诉《浙商》记者，10月份以来，绿城已经开始支付此前拖欠的款项。