受托人将募集到的资金用于与国开金融、中海信托以LP（有限合伙形式）共同投资设立的“国开城市发展基金”，进行受托人、中海股份、以及国开金融三方认可的城市开发项目的投资。该基金由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发起，总规模为500亿，一期资金为101亿，其中国开金融出资49.95亿元，昆仑信托和中海信托各募集24.975亿资金，作为LP（有限合伙人）以信托资金加入“国开城市发展基金”，美国思科再出资1亿元。

根据《昆仑信托——开元城市发展基金背景材料》（以下简称《背景材料》），该信托产品预期八年加权平均年化收益率为20%～37%，上不封顶，“随着中国城市化进程加速和项目区域周边配套设施进一步完善，收益将更为可观”。不过，该信托产品为纯粹浮动收益，为非保本产品。

从类型上看，这是一款信托基金化产品。该产品后端存在一个庞大的地产私募股权基金。国开金融出资8000万元，中海信托和昆仑信托各出资1000万元，发起成立开元（北京）城市发展基金管理有限公司作为“国开城市发展基金”的GP（普通合伙人）。

用益信托资深分析师徐颖风对记者表示：“这款产品类似于房地产基金，是基金化产品，所以收益是浮动性的，与之前的固定收益产品有很大的区别。”他进一步解释道，传统的固定收益信托产品是约定到期偿还的利率，到期就能实现，相当于一个贷款的利率。而基金化的产品是预估整个项目、整个基金可能取得什么收益，但不能保证这个预期收益。

一位中海信托的营销经理对记者表示：“我们经过测算，在比较乐观的情况下能达到37%的收益率。”他表示这款信托产品由于规模较大，故今年整年在售。

但昆仑信托的一位工作人员表示这款产品已停止销售。