严苛的调控政策促使大批外地人失去购房资格，链家地产市场研究部统计指出，2011年的二手房市场中，外地人购房占比仅为15%，与去年相比下降了15个百分点，成为自2005年二手房市场逐渐活跃后外地人购房占比最少的一年。大批的外地人购房潜在需求因政策限制而被滞留租赁市场。

“2011年二手房住宅成交可以用‘过低’来形容，调控效果相当明显，购房者保持观望态度，市场新增房客源量无本质转变，低成交将至少持续至2012年。”链家地产首席分析师张月言简意赅地如是总结。

对于2012年的二手房市场情况，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮则表现出相对乐观的态度。他预计，虽然短期内的市场预期不太明朗，2012年第一季度的价格很可能延续2011年四季度的下调态势，但2012年全年的二手房市场供需有望逐步回暖，二手房成交量可能回涨至15万套左右，成交均价将回归到2010年的水平。中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，二手市场交易将先于一手房市场活跃起来，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后趋于稳定。

保障房 增加供给 促进住房双轨制

2011年，全国保障房计划开工1000万套。截至10月底，全国开工建设保障房已经超过1000万套，比原计划提前2个月完成目标任务。

11月4日，《北京市“十二五”时期土地资源保护与开发利用规划》发布，“十二五”期间，保障性住房建设用地占比将达到50%以上，以确保完成建设100万套保障房用地供应。

近日传出消息，国务院保障性安居工程领导协调小组与地方政府签订了2012年的保障性安居工程工作责任书。2012年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套；对2012年内竣工的保障性安居工程总量目标，确定为400万套。在以往住建部公布的保障房开工计划中，都只有计划开工套数，而2012年保障房建设计划中明确了竣工规模，传递出未来保障房建设将落到实处的明确信息。

“尽管2012年的保障房计划开工量有所减少，但是相对于开工指标，竣工指标更为贴近实际可配租配售的房源量，这说明政府更注重于保障房能够落到实处。住宅双轨制并未因计划开工量减少而放缓，2012年楼市调控仍然从严。”链家地产首席分析师张月向记者表示，“当前保障房监管机制尚不完善，高开工率还不能保证保障房项目后续的的建设进度和及时入市。若要衡量保障房对市场的影响以及对中低端收入家庭住房问题的解决程度，更应关注保障房的实际入市量和配售、配租量。”

事实上，当前开发商在建设保障房方面的积极性仍然不高。一方面，短期内两限房的建设比重不可能大幅缩减，经营性地块配建保障房的情况不会有明显的减少。两限房售价提高后地价也可能会随配建的比重进行相应调整，房企的利润空间并不会随之扩大，这不可避免地会影响到房企拿地的积极性；另一方面，公租房和廉租房未来将占较大的比重，但由于是非产权性质，资金的占用时间更长，收益更低，加之土地市场低迷带给地方政府的压力，单纯依靠地方政府的资金支持很难大规模地建设，同时房企对于未来回购也存有一定的顾虑。

张月预测，未来住房保障将从以售为主逐渐转变为以租为主，结构上的调整不仅能够促使保障房资源的合理利用，保证资源分配的公平，同时也能减轻目前产权式保障房大规模建设带来的财政压力以及土地市场的出让压力。

基于2012年楼市继续调控的背景，张月预计，倘若成交量未有明显变动，保障房400万的竣工套数至少也要占到2012年商品住宅成交量的40%以上，保障房将有效分流低端普通住宅的购买需求，起到更加明显的抑价作用。在抑制部分购房需求的同时增加保障房的供给，也将促进住房双轨制的进一步实现。