再过三天就要迎来传说中的2012年，在务实的房地产界人士眼里，这个著名的年份所带来的神秘感与往年相比，或许并无太多不同——人们密切关注的始终是政策动向、房价起伏和成交量多少。总结过去、展望未来，恰恰是在这个时刻最自然而然要做的事情。

日前，央行发布了第四季度储户问卷调查报告。有业内专家指出，从居民物价感受、房价预期、购房意愿上看，2011年四季度都是一个转折时期。一方面，当前楼市调控效果显著，投资性需求主动撤退；另一方面，2012年楼市难以升温。该人士悲观地指出，持续调控下，2012年楼市或将冷于2008年。尽管如此，仍有不少业界人士对于后市持乐观态度。

一手房 降价走量 买房市场呈现

2011年以来，虽然一手房市场供应量相对充裕，但是新推项目市场成交情况不理想，多数项目经历三个月以上的时间消化后，销售率不足50%。伟业我爱我家据统计数据显示，截至12月16日， 前三季度北京20个纯新推项目总体销售率仅为59%，而四季度新推项目由于多数认购项目未能签约，目前销售率更低。

在最严厉的限购政策和不断紧缩的信贷政策双重作用下，2011年北京市一手房(不含保障房)成交总量约为5.8万套，同比下降34.2%；2011年北京市一手房(不含保障房)成交均价为21552元/平方米，同比去年上涨7.4%。这一年的北京一手房市场创造了两项5年以来的数据新低：成交量创5年以来新低，成交均价涨幅为5年以来最低水平(详见表一)。

值得一提的是，在各项楼市调控政策逐步深入执行的下半年，一手房各月的成交量、价均呈现回落迹象。从7月开始，各月成交量均不足5000套，并呈现逐渐下滑的态势；而成交均价在7、8月走高之后也开始滞涨回落，三季度出现结构性下调，四季度各环线的一手房成交均价都出现了不同程度的下滑。

对于以上现象的出现，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示并不意外。陈亮认为，一方面，限购、限贷政策的严格执行，有效抑制了购房需求的释放。限购政策使得有资格的购房需求大幅萎缩，原本贡献北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求至少减少了七成。此外还有部分有资格购房的人群受紧缩货币政策的影响，开始放弃购房转而观望；另一方面，在经历了谨慎观望阶段、试探性推盘阶段之后，越来越多的开发商迫于资金压力和年度销售计划的要求，开始选择“降价走量”策略。一手房库存量的激增也促使楼市逐步呈现“买方市场”特征，成交价格的进一步下调不可避免，2012年初将有更多的项目加入实质性降价行列。

针对2012年的一手房市场，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则进一步预测，2012年一手房的成交均价在年初回落后将逐步企稳，总体价格水平将维持2011年四季度的水平，2012年一手房成交量则有可能回涨至2010年的年成交量8万套的水平。胡景晖认为，在长效机制形成之前，限购政策暂时不会取消，但是针对刚性需求的执行细则可能出现适度微调，在贷款成数、贷款利率、交易税费、限购尺度等方面，有望给予首次置业者和合理的改善型购房者一定的优惠和松绑，部分市场积压的购房需求有望借此得到释放。

二手房 市场下探 明年有望回暖

2月份出台的“京15条”奠定了2011年北京市房地产市场的基调。调控之下，北京的二手房市场同样受到明显的冲击。

数据显示，2011年北京市二手房成交(实际过户量)约10.1万套，同比下降42%；2011年全市二手房成交均价为22772元/平米，同比上涨7.5%。从近五年的成交量价对比来看，2011年北京二手房市场成交量降至近3年以来的最低点，成交均价涨幅明显变小(详见表二)。

在限购、限贷的背景下，全年成交量走势呈现出罕见的“L”型，继1月份成交量达到23000套相对高位后，自2月份起成交量骤减，2至12月11个月期间，单月成交量均在8000套上下徘徊。与此同时，购房者更加注重二手房的区位优势和购房成本，城六区、小户型、低总价的产品受到青睐，并直接体现在成交套数上。