张宏伟认为，近期政策面的“微调”体现了今年上海楼市调控走向“差别化”时代，这个“差别化”主要体现在保护以自住需求为主的市场和部分改善型需求。

按照官方说法，长期居住证满3年可买二套房调整之后，将有67.1万人受惠。对此，张宏伟表示，这些人群当中有50%左右的人入市就不错了。上海中原研究咨询部总监宋会雍也表示，虽然此项政策给了部分购房者空间，但对短期整体交易无明显影响。

新闻观察

或有更多城市跟进“微调”

至于地方政府政策如何把握楼市调控“微调”的度，张宏伟表示，就是跟随已经进行楼市政策“微调”的城市。

当前，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。

同时，“相关部门应该制定‘差别化’的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。尤其是当前信贷政策对于首套房置业者过紧，2012年‘限购’政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽。”张宏伟如是说。

戴德梁行预计，2012年政府严控房地产政策将维持“稳中微调”基调，楼市将因多方博弈加剧进入深度低迷期。随着今年上半年房企债务将集中到期，开发商面对库存积压步伐明显加速及潜在需求新增有限的市场，将大幅提速存货消化周期，供求结构调整将促使2012年总体价格首现跌幅。