限购一周年楼市求生记

2011年2月“新国八条”落地，以限购为标志的新一轮楼市调控汹涌而来。一年过去了，此轮楼市调控取得了良好效果，至少从数据看，多地楼市已经出现量价齐跌的局面。

然而，受困于宏观经济和楼市调控的房地产开发商并没有坐以待毙。在这一非常时期，开发商各显神通，减少开工面积、减缓拿地速度、转型商业地产、加入保障房建设、受让项目股权、联合开发、引入外资等都成为开发商的应对招数，他们正展示出惊人的适者生存能力。而应对不力的开发商或许将就此被淘汰出局，一场楼市洗牌大幕已经拉开，这一切正应了那句话“唯一不变的是变”。

提前结构性布局 万科恒大市场份额逆市上升

被称为“史上最严调控”的2011年已然收官，纵观整个房地产行业，大多数房企呈现销售量下滑、均价下跌以及资金链趋紧等趋势，但也有一些房企销售面积和市场份额呈现逆市上升的局面。

以龙头房企万科和恒大为例，2011年，万科销售面积达到1075.3万平方米，占全国总销售面积的0.98%，而2010年万科占比仅为0.86%；恒大去年合约销售面积1219.9万平方米，占全国1.11%的市场份额，比2010年的0.76%上升了0.35个百分点。

与此同时，恒大释放信号称暂停拿地，而雅居乐等房企也公开表示将调整工程进度，在调控尚无明显放松信号的情况下，房企缩减开工量或者收缩布局已经成为楼市主流。

市场份额结构性上升

今年年初，龙头房企万科和恒大相继发布2011年12月月度业绩，两家房企去年全年的销售数据也随之公布于众。

据业绩公告，2011年，万科实现销售金额1215.4亿元，销售面积1075.3万平方米，同比增长19.8％。恒大在港举行的业绩发布则透露，2011年全年恒大累计实现合约销售额销售803.9亿元，合约销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%。

2010年，万科和恒大录得的销售面积分别为897.7万平方米和788.7万平方米。国家统计局前期发布的数据显示，2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比2010年的10.43亿平方米增长4.9%，增速出现回落。

按照销售面积计算，2010年万科和恒大占据的市场份额分别为0.86%和0.76%，这一数据在2011年出现了明显的上升，据上述方法计算，2011年万科和恒大的市场份额分别提高到0.98%和1.11%。

无论从销售面积的增长幅度还是从市场份额的提升来看，在全国整体销售增幅出现下滑的时候，万科和恒大却在逆市增长。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，上述两家房企的主要项目集中在二三线城市，而这些城市受调控的影响明显小于一线城市，除此之外，也跟开发商根据市场需求在户型和价格方面做出的调整有关。

根据万科透露的数据，2011年，万科在一线城市（北上广深）的销售占比仅为28.7%，截至目前，万科进入的46个城市中，二三线城市占大多数，从去年年底至今年年初，万科增加的项目多数位于珠海、东莞等二三线城市。

恒大的这一结构性因素更为明显。2011年恒大在二线城市和三线城市的销售分别为487.8亿元和282.4亿元，依此计算，恒大二三线城市的销售占整体的95.8%。