据业内人士介绍，2003年姚家园地块曾两度传出动工的消息，但后来皆不了了之，直到2005年6月才动工，并于当年11月开盘销售。

对此，一位业内人士分析说，2005年入市的安排，是和记黄埔的一种战略布局。首先，2005年7月北京市国土资源局、北京市发改委联合颁布的《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准(试行)》规定：“中央商务区新增的酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目用地”将被限制供应。而处于北京泛CBD区域的姚家园地块，高端住宅的定位，使其稀缺性价值进一步体现，这在2005年之前是不存在的；其次，2005年伴随和记黄埔姚家园地块周边的华纺易城、国美第一城、星河湾等楼盘的相继上市，催热了姚家园地块所在的朝青板块楼市，姚家园地块的动工及上市，算是正逢其时。

在《每日经济新闻》记者的采访中，不少业内人士指出，2001年和记黄埔拿下姚家园地块的费用为约7亿元，地块总建筑面积约40万平方米。以此计算，姚家园地块楼面价约1750元/平方米。而公开资料显示，于2005年开盘销售的姚家园地块一期项目，推广名为逸翠园，合计共760套商品房入市，最终的成交均价为9230元/平方米。这表明，姚家园地块一期的成交均价为楼面价的近5.27倍，利润相当可观。

姚家园地块二期即御翠尚府仍然采取慢开发的方式，竣工时间一再延后。记者注意到，在2005年姚家园地块一期动工前后，时任和记黄埔地产北京分公司副总经理宋扬公开向媒体透露，整个项目规划分为二至三期发展，计划在2007年全面完工。然而目前该项目二期仍未完工封顶。

采用分期缓慢开发模式

一位不愿意具名的业内人士向《每日经济新闻》记者介绍说，目前业内存在四个公认的囤地标准：一、最典型的就是囤而不建，致使地块光着屁股晒太阳；二、仅拿出地块中的一小部分土地进行开发，抄热项目，放缓销售节奏，致使大部分土地仍处于闲置状态，从而坐地生财；三、拿地后，通过时间跨度较大的分期开发模式，变相囤地；四、预售证发放后，捂盘不卖，类似囤房实质与囤地无异。综合来看，姚家园地块的开发，就采取了第三种分期缓慢开发模式，以达到变相囤地的目的。

通过分期开发，和记黄埔的利润成倍增长。北京住建委官网网签系统上的数据显示，截至2月27日，目前在售的二期御翠尚府，已成交的269套房源成交均价为28358元/平方米，为一期760套商品房最终成交均价9230元/平方米的约3倍，而地块的楼面价仍为近1750元/平方米，因此成交均价与楼面价的倍数，上升至目前的约16.2倍。