根据《昆仑信托——开元城市发展基金背景材料》（以下简称《背景材料》），该信托产品预期八年加权平均年化收益率为20%~37%，上不封顶，“随着中国城市化进程加速和项目区域周边配套设施进一步完善，收益将更为可观”。不过，该信托产品为纯粹浮动收益，为非保本产品。

从类型上看，这是一款信托基金化产品。该产品后端存在一个庞大的地产私募股权基金。国开金融出资8000万元，中海信托和昆仑信托各出资1000万元，发起成立开元（北京）城市发展基金管理有限公司作为“国开城市发展基金”的GP（普通合伙人）。

用益信托资深分析师徐颖风对《每日经济新闻(微博)》记者表示：“这款产品类似于房地产基金，是基金化产品，所以收益是浮动性的，与之前的固定收益产品有很大的区别。”他进一步解释道，传统的固定收益信托产品是约定到期偿还的利率，到期就能实现，相当于一个贷款的利率。而基金化的产品是预估整个项目、整个基金可能取得什么收益，但不能保证这个预期收益。

一位中海信托的营销经理对《每日经济新闻》记者表示：“我们经过测算，在比较乐观的情况下能达到37%的收益率。”他表示这款信托产品由于规模较大，故今年整年在售。

但昆仑信托的一位工作人员表示这款产品已停止销售。

进行土地一级开发

“国开城市发展基金”的主要盈利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发。根据《背景材料》，该基金“通过土地整理拍卖、出让收益取得的收入扣除相关税费后，全部或部分返还给项目公司，实现盈利，以此分享城市发展领域中分量最重的土地增值收益”。

上述中海信托的营销经理介绍说：“基金会与地方政府共同出资成立一个公司，该公司会投资某个城市新区的地块，对该地块进行整理后退出，卖出金额中超出投资额的部分资金会返还给项目公司，以实现土地增值收益。”

徐颖风认为，传统的开发商从地方政府处把土地拍下来，只能做二级市场，而该基金从土地一级市场就入手了，不论是土地的拍卖、商业地产开发或基础设施开发都能参与，能同时从土地的一级和二级市场分享收益，因此利润会更加丰满。他告诉《每日经济新闻》记者：“如果房地产市场能平稳发展，不出现大跌，预期收益率是有可能实现的。”

土地一级开发回报率虽然高，但目前商品房市场交易量萎缩，开发商拿地积极性不如以往，如何能确保在未来的8年保持一定的增长率？上述中海信托人士表示：“退出的价格如果不够高，就达不到预期的收益率了。但土地是比较稀缺的资源，而且这个项目时间较长，这两年政策比较紧，过几年或许会有好转。”