收缩战略已成主流

来自中投证券的一则报告指出，从近几年市场需求格局的变化来看，一线城市的成交在全国商品房的比重已经无足轻重。2011年前9月，二三四线城市商品房成交面积占比已经从2009年的90%提高到94.5%。

目前，虽然部分城市已经出台了相关的调控政策，但对于诸多受困于一线城市的房企来看，二三线城市明显已经成为应对调控的“避风港”。

但一个不容忽视的问题是，近期一些二三线城市意图放松调控的苗头均被遏制住，业内普遍认为，这表明了中央对二三线城市调控的决心。

去年7月12日召开的国务院常务会议就曾表明，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

房企显然已经“嗅”到了二三线城市暗藏的风险，从去年下半年开始，龙头房企纷纷采取了的应对措施。

去年年底，万科总在郁亮公开宣布了万科的“过冬”策略，主要归结为快速销售、积极销售以及谨慎拿地，与此同时，万科在多个城市的降价潮也被外界视为过冬策略的一种表现。

去年下半年，恒大董事局主席许家印公布了恒大 “谨慎拿地”的策略。他表示，2011下半年不再购买新的土地，无论是住宅用地还是商业用地，都将遵循这一“原则性”的要求。

恒大向《每日经济新闻》记者提供的数据显示，2011年上半年恒大新增的土地面积为3939万平方米，而下半年仅增129万平方米，放缓的迹象十分明显。

据记者了解，除上述两家房企之外，包括金地、招商地产和雅居乐在内的诸多房企都采取了相对保守的策略，雅居乐方面此前也表示将放缓部分项目的施工进度。

价格或“恢复性”反弹

中国房地产研究会副会长顾云昌对《每日经济新闻》记者表示，目前的市场低谷对一些有实力、资金充裕的开发商来说，不失为拿地抄底的时机，但资金链紧张的中小开发商或面临被兼并的危险。

纵观2011年调控对整个房地产行业的影响，中投证券在研报中指出，除销售面积出现大幅回落、融资渠道收紧以及房地产投资增速明显下滑之外，还包括房企新开工与施工增速的明显下滑。

美联物业全国研究中心预计，2011年全国商品房开工面积已经逼近历史顶点，2012年商品房新开工量或步入下行。

中投证券预测称，2012年下半年至2013年，市场供给将持续下滑，但同时指出，今年二季度后严厉的紧缩性调控政策有趋缓的可能，而以限购为主的行政性调控手段也将退出舞台。随着供应减缓，由供应减少、刚性需求得到释放而引发的 “恢复性增长”即将来临。

顾云昌也表达了自己的担心。他认为，房地产市场存在周期性因素，开发商减缓拿地、缩减开工量都是针对调控政策所采取的措施，但市场上存在的巨大刚性需求不可能一直被抑制。从长期来看，一旦调控放松，需求得到释放，将形成供小于需的局面，价格有可能出现反弹。