2011年12月31日，中房产信息集团联合中国房地产测评中心发布《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》。中信地产以255亿元的销售额位列榜单第16位。销售面积196万平方米，位列榜单第18位。与2010年相比，销售金额下滑27亿元，销售面积下滑28万平方米，排名均倒退4位。

与之形成鲜明对比的是，恒大和碧桂园的销售金额却比2010年分别上升3位和2位。在业内人士看来，中信地产与恒大、碧桂园相比，其在土地储备布局和地价方面不具较强的抗冲击能力。

据相关统计数据，截至2010年年底，中信地产的土地储备建筑面积为3000万平方米，排名全国房企第10位。但从土地储备布局来看并不均衡，其在全国30多个城市的总土地储备量，有1/4分布在广东省惠州市。记者梳理中信地产2011年的拿地资料发现，中信地产在这一年仅在北京和九江两地有商业和普通住宅的新增土地储备。

业内人士认为，中信地产正在经历2007年至2010年拿下的4大“地王”之痛。2007年的珠海“地王”销售遇阻，2007的东莞“地王”苦等4年即将入市但前途未卜，2009年的天津天嘉湖“地王”尚处于观望状态，2010年的北京大兴“地王”，也因成本过高导致利润微乎其微。

刷新“地王”

举牌、喊价、再举牌、再加价……2010年3月15日，经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元拿下北京大兴区亦庄住宅及商业项目X1-1B地块。该地块土地面积33万平方米，规划建筑面积39万平方米，楼面地价超过1.7万元/平方米，刷新了当时的北京总价“地王”。

在拿到X1-1B 地块的287天后，2010年12月15日，亦庄新城X1-3地块居住及配套用地项目出让，中信地产以22.68亿的总价获得，溢价率为40%，楼面地价为18000元/平方米。该地块占地面积12.6公顷，建筑面积12.6万平方米。

据了解，在中信亦庄项目总规划建筑面积170万平方米的版图上，已经将尚未完成一级开发的另外3块土地谋划其中。中信新城项目总经理房琨告诉记者，亦庄新城X1地块总面积145.4公顷，共分为5宗地。“除了已经拿下的X1-1B地块、X1-3地块，还有3宗地未入市，面积约为114.8公顷土地，我们正在对其进行一级土地开发。”

已入市拍下的2宗地的开工、销售进展如何？耗时两年多尚未完成土地一级开发的另外3宗地进展如何？

北京市房地产交易管理网数据显示，截至2012年1月6日上午10时，X1-1B地块于2011年6月底批准预售的716套房源，已签约508套，尚有208套正在预售。据房琨介绍，目前销售回款只有约25亿元，还不到地价款的一半。

近日，当记者来到中信地产拍下的X1-3地块现场时看到，尚有几户人家没有搬迁，大约占地6亩左右。而正在进行土地一级开发的另外3宗地，也还未拆迁完毕。

“500多平方米的房子，给我2个独居、1个3居，总计才200平方米。”尚未入市的3宗地块所在的鹿圈1村的一位田姓村民表示，其目前住房估价60多万元，回迁房的房价是2500元~3000元/平方米，购买200平方米的回迁房后，大约还剩下约10万元现金，所以他选择不搬迁。

和田先生一样，自2009年6月大兴区亦庄镇开始拆迁以来，鹿圈村仍有约60户村民拒绝接受拆迁方案。原因是村民们拿到的宣传单上写着“X1地块立项是旧村改造”，现在却变成了异地搬迁。

对于中信地产能否完成X1-3地块的搬迁，思源经纪总经理康林涛表示：“这不是最主要的风险，X1-3地块中不搬迁的只占小部分，个别维权并不能阻挡项目的正常进行。但在处理中，应注意沟通方式及细节等，以免造成不良的社会影响。”

忍痛割爱

据一位知情人士介绍，中信地产将中信城B、C、D地块让给金融街，也与大兴“地王”项目有关。

“因为亦庄地块的一级开发是中信地产在运作，紧挨着的几块地也是中信在从事一级土地开发，当时大家知道土地成交悬念不大。”上述人士介绍，对于中信地产在2010年3月15日竞拍亦庄X1-1B地块，遭遇金融街阻击而创造高价“地王”的事件，以及在2010年底金融街又给出最高报价与中信竞争X1-3地块的行为，业内曾颇为不解。

回顾北京亦庄X1-1B地块拍卖现场，万科、远洋、保利、金融街、中信、中铁等9家开发商展开激烈争夺，最终中信地产以52.4亿元力挫最想拿地的竞争对手——金融街，创下了当时北京单幅地块的出让总价新纪录。

就在中信地产拿下上述亦庄地块后，金融街分别于2011年初和2011年6月，分两次将中信地产的50万建筑平方米的中信城B、C、D地块全部收购。据了解，中信城位于北京市菜市口路口东南角，属于顶级黄金地段。

对于中信地产不缺钱却割地的行为，业界认为源于西城区和宣武区合并后，位于宣武区的中信城项目的属地也变为西城区。政府认为交给隶属于西城区国资委管辖的金融街来开发比让中信地产开发，在资本收益上对西城区更为有利。

但有消息人士认为，其实早在金融街与中信地产竞争大兴X1-1B地块而中信最终拿下时，就为上述中信城地块的交易埋下了伏笔。上述人士表示，中信地产以“地王”价力压金融街拿下大兴亦庄X1-1B地块后，又于2010年年底拿下另外一宗金融街报价最高的X1-3地块，是相关政府部门在金融街和中信地产之间进行了调和。因此，中信地产为了顺利获取亦庄地块，把中信城地块拱手相让给了金融街。

相关资料显示，中信地产也意识到自身在土地储备方面的缺陷，其在谋求战略转型，成为城市综合运营商，以弥补土地储备布局和地价的劣势。

2011年7月，中信获得位于深圳龙岗中心区龙腾工业区更新改造项目开发权。片区最大可改造面积将达140万平方米。中信预计投入100多亿元对该片区进行开发建设，将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。

2011年10月，中信地产在汕头启动濠江区的中信滨海新城暨苏埃通道建设项目，占地168平方公里，中信负责一级开发整理和基础设施建设，计划用时25年完成区域开发，总投资将超过500亿元。

手中的“地王”多了，销售受阻，这才是中信地产之“痛”。