以动态眼光看房价收入比

传统的房价收入比是静态眼光看问题，我们应动态地看这一问题。例如，假如我们根据上面粗糙的计算得到中国房价收入比为10倍，而美国是5倍。如果只是直观地横向比较，很容易得出“中国的房价比美国相对高很多”的结论。然而，这中间可能存在一个误区，我们还要根据中美两个不同的经济发展速度以及经济制度环境的差异来辨析这一问题。因为住房作为一个大额消费品，在全面衡量居民对于住房的可支付能力时，应该把居民收入的预期增长考虑进去（实际上，不少购房者也是这么考虑的），这就是经济学当中的“持久收入理论”。

简单而言，所谓“持久收入理论”是指居民的消费支出不是由他的现期收入决定的，而是由他预期到的长期收入决定的。而由于中美两国的收入增长速度差异较大，因此只计算房价与当期收入之比，可能存在误导性。

试举一例，假如一人（家庭），无论他选择中国还是美国生活，今年他的年收入是10万，据上述房价收入比，现在中国的平均房价100万，美国的平均房价则为50万。如果他选择生活在中国，假定他的收入按照平均年增长速度10%增长，十五年内他的总收入为约318万元（不考虑贴现因素），而假定其在美国时的收入增速为3%，则十五年内他的收入为186万元。按照单年计算的房价收入比为10和5，而十五年综合考虑的“房价收入比”就为0.31和0.27，相差幅度大为减少。

欲有的放矢地制定房地产调控政策，对房地产现状的把握至关重要。房价收入比是衡量居民购房能力的重要指标，但在使用这一指标之前，以上问题不能不察。

（作者系上海新金融研究院研究员）