主持人：珊瑚天峰单价直降了5千元，原价接近2万元，好像降价不止5%？

赵卓文：不同的楼层，不同的户型、朝向，价格是有差异的，开发商在某一个阶段推出的产品位置、景观比较好，产品比较精致，价格就比较高，到第二期朝向等不好，然后说单价直降5千元。我觉得对于楼价的观察，看二手房价的变化更为准确一些。

现在广州的房价往下走的幅度比业内的预期小，但相对于老百姓预期的价格却又差不多要达标了。很多的投资性买家和刚性买家，看到楼价下降5%，感觉已经很有吸引力，如果下降10%，估计就会抢购了。

人们对房价上涨预期没变

胡刚：五月我也看过几个楼盘，人气很火爆，也有人说，房价好像没降。调控到现在，人们对房价预期上涨，这一点没有变。再加上“五一”开发商有一些打折，有一些优惠，刚性需求就进去了，成交量就提高了，特别是广州比较明显。北京、上海、深圳都是，降价比较大，而广州只是降了一点点。

政府对住宅的调控会长期化，开发商也会继续观望，这对他们的营销有影响。而地方政府大部分依靠土地财政，债务压力大。有的开发商拿的地很早，所以根本没有资金压力。我估计各方博弈还会不断地进行，现在的形势也没有达到开发商非降价不可，估计10月份会有比较明朗的形势。

房价：

广州一手房成交均价已触成本线

主持人：近期数据显示，一些楼盘的价格在上升，广州四月的房价也显示比上月涨了几个点，现在房价到底是降还是升了呢？

赵卓文：总体趋势往下走，这是非常明确的方向。但具体到一个城市，一个楼盘，也会有涨的楼盘。当前的楼市已经不是单边上升或者单边下降的情况了。

有一个情况是普遍降，个别涨，这是假的涨。原因在于，一是去年下半年到今年上半年开发商的开盘定价普遍偏低，比如亚运城土地成本是4700~4800元/平方米，现在每平方米卖1万元左右，肯定亏。比如时代外滩，所有人都估计这样的项目肯定是“2字头”，现在卖“1字头”。像这样的项目，现在价格升一些，这也是假上升，因为本来定价偏低。

胡刚：房地产的价格是围绕价值线波动的，而房地产的价值不是平走的，而是往上走的。这几年GDP不断增长，价值线是往上走，周期性比较长，这种情况下，中心城区楼盘比较稀缺，大量的地铁建在中心城区，所以价格不会下降。而郊区楼盘一调控就会往下走。

赵卓文：从地价来看，广州的房价水平还是合理的。2011年广东经营性土地的价格是五年前的3.9倍，等于升了3倍左右。而广州2011年住宅用地的拍卖均价是每平方米7200元。拿到地，加上建设费用、精装修，还要交各种各样的利息、管理费用、营销费用、各种税费，开发商至少要每平方米卖到1.3万~1.5万元才能保本。而这几个月网签一手房的成交单价也在1.3万~1.4万元左右，已经触及成本线。如果开发商2012年拿地，用每平方米7千多元的均价获得土地资源，开发出来的产品还卖这样的价格，开发商普遍会出现大面积亏损。