[提要]读者王先生来电咨询：我在某大学附近租赁了一处商品房经营饭店，我与房东签订了《房屋租赁合同》，约定每年租金十五万元，房租按年交，租期五年。现在房子已经满一年了，我刚刚交过第二年的房租。这几天房东打电话跟我说，房子已经卖出去了，我必须在一个月内腾出房子，他会将今年的房租退还给我一部分，请问房东的要求合理读者王先生来电咨询：我在某大学附近租赁了一处商品房经营饭店，我与房东签订了《房屋租赁合同》，约定每年租金十五万元，房租按年交，租期五年。现在房子已经满一年了，我刚刚交过第二年的房租。这几天房东打电话跟我说，房子已经卖出去了，我必须在一个月内腾出房子，他会将今年的房租退还给我一部分，请问房东的要求合理吗？

律师解答：吉林路朗律师事务所律师刘春鹏表示，处于租赁状态的房屋被买卖后租赁权是否受到保护的问题法律有明确的规定，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。上述三项法律规定，我们学理上称之为“买卖不破租赁”，依照上述法律规定，房东无权要求王先生迁出租赁房屋。

另外，在这里需要提醒王先生，根据法律规定，王先生对于其租赁的房屋有优先购买权。法条依据是《合同法》的第二百三十条，该条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”如果王先生有意购买该房屋且房东的行为确实已经侵害了王先生的优先购买权，王先生可通过法律手段来解决。