“与普通住宅不同，别墅项目体量不是很大，开发商追求的主要还是利益最大化。”高力国际董事陈厚桥向《每日经济新闻》记者表示。

通过修改规划增加别墅数量也是“追求利益最大化”的手段之一。广州市规划局网站信息显示，大一山庄的规划修改申请已于今年1月份获批，该项目的计算容积率建筑面积变为113569平方米，容积率下降到0.75，而别墅的数量也随之由原来的80套增加至95套。按照8500万元/套的均价计算，规划修改后，大一山庄可增加12.75亿元销售收入。

早在2008年，大一山庄的原规划就被申请修改，别墅数量增加了9套。

尽管开发商一再增加销售套数以期获得更大收益，但销售低迷却一直没有改观。陈厚桥对此指出，不同定位的产品需要不同的营销手段，“卖别墅就好比卖古董，需要一件一件慢慢卖，才能体现它的价值”。

低成本无降价压力

虽然过去近七年，项目尚未取得任何投资回报，但大一山庄的开发商显然要“淡定”得多。截至目前，大一山庄售价一直居高不下，没有任何优惠。

殷旭飞指出，调节价格对于扩大销售吸引力的确有一定帮助，但是考虑到豪宅市场针对的消费者基数较小，且可能会导致一系列的负面影响，降价难以成为促销手段。

对于一些主要开发普通住宅项目的房企来说，由于销售周期较短，利用快速回款就可平衡借贷带来的资金压力，高端项目则不然，陈厚桥认为，如果一直处于销售低迷的状态，财务压力不容小觑。除去前期投入，这种项目在建成之后面临的主要压力来自于偿还借款。

一个不容忽视的事实是，大一山庄当初拿地的成本仅为3300元/平方米，与近两年入市的高端住宅项目动辄过万的楼面地价相比，成本压力并不大。

此外，据《每日经济新闻》记者了解，除当年因高溢价拿下种鸡场地块“一鸣惊人”外，开发商广东中力集团在房地产市场上鲜有作为，七年多来只专一地“打造”大一山庄。

对此，殷旭飞指出，按照市场开发种类来看，大一山庄的这一做法属于奢侈品品牌塑造法，由于楼市调控，未能获得较好的销售业绩，但如果市场定位获得成功，项目销售逐渐回暖，那么其后续产品的市场销售效应或许将远高于其他同类企业。