伴随房地产信托新增规模的减少，房地产信托产品集中兑付期不期而至。相关数据显示，目前房地产信托存量规模约为7000亿元，房地产信托产品多在1.5年期到2年期之间。

如果按2008年以来所发行的全部房地产信托产品的平均期限1.75年计算，70%以上产品都将在2012年和2013年到期，到期规模分别为2234亿元和2816亿元（加上利息部分，总还款额约为2450亿元和3100亿元）。就2012年而言，第三季度将是房地产信托集中兑付的高峰期，需兑付规模在1000亿元左右。

7000亿元的兑付额对房地产商而言是一个什么样的数量级概念？

人民银行1月30日发布的《2011年金融机构贷款投向统计》显示，2011年，全国新增房产开发贷款约3972亿元，同期地产开发贷款减少了约659亿元，由此推算，房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元，这一数字较2010年、2009年减少了四成。若扣除保障房建设新增的1751亿元的贷款，2012年房地产信托兑付金额相当于2011年新增房地产（不计保障房）开发贷款的1.43倍。

与银行贷款相比，信托的滚动融资能力更差。银行在极端情况下仍可以通过向借款人的其他项目发放贷款，变相缓解借款人的存量贷款支付压力，而信托的滚动融资能力在市场融资环境不好和内部流动性枯竭的情况下很容易出现资金链断裂。

在房地产信托规模基本控制的同时，“保兑付”自然被提上重要议程，成为我国信托业2012年、2013年不得不面对的难题。对于房地产信托出现到期无法兑付且无人接盘的情况，监管部门曾明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。这实质上是确认了房地产信托刚性兑付的原则不可逆转。

房地产信托的主要还款来源是销售回款，严厉的房地产调控政策对房地产销售产生了极大的影响，而通过信托融资的，又以中小房地产开发商为主，在调控中受的影响更大。如果房地产销售回款在今明两年依然乏力，后续资金流入严重不足，大量房地产信托产品的集中兑付需求将使房地产开发商违约成为必然。