稻草”；对银行和信托机构而言，房地产信托是一桩无本生意，只要能拉来资金、放出去，就可赚得至少3%的差价，这还不包括不菲的托管费、管理费等中间费用；而投资者受高额回报率的诱使，更是对房地产信托投资乐此不疲。

根据用益信托工作室统计，2011年，我国共发行房地产集合信托产品931个，较上年增长54%；发行规模2776亿元，较上年增长39%。与此同时，信托融资成本也大幅攀升，全年房地产信托集合产品平均预期年化收益率高达10.05%。如果再加上信托手续费（包括发行费用、渠道费用以及第三方费用）平均6%～10%的水平，开发商平均融资成本至少在15%以上。

房地产信托的快速发展与房地产市场不断累积上升的风险形成了较大反差。

为防控风险，房地产信托政策也随房地产宏观调控的步伐逐渐收紧。2011年5月底，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”：要求“控制增速、减少发行、实行紧缩”。随后，又要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又将项目立项从报备制变成了审批制，从源头上遏制住房地产信托发行的势头。

此外，2011年年底是《信托公司净资本管理办法》的清算时间点。由于房地产信托占用净资本的比例最高，对净资本紧张的信托公司而言，去房地产化自然成为了重中之重。从信托公司目前业务开展态势看，部分公司出于风险防控已经主动停止了房地产信托业务，其他开展房地产信托业务的公司也更趋谨慎，在选择交易对手方面也只选择上市公司或知名房地产开发企业。

与此同时，在房地产调控力度不放松、房地产销量下降、房地产信托流动性风险增加的情况下，投资者对房地产信托产品也更加谨慎。2011年第三季度，房地产信托的环比增速出现了明显放缓，随后的第四季度，房地产信托业务规模也出现大幅回落。