7月19日，福州迎来2013年第二次土地拍卖会，共有主城区5幅商服用地进入现场竞价环节。除一宗流拍外，其他4宗均成功出让，总成交价达29.8亿元。据悉，该流拍地块编号为2013-09酒店用途地块，则因无人参加竞买，取消挂牌出让。该地块位于福州市中心鼓楼区有“城市里坊制度的活化石”三坊七巷，占地面积为1.37万平方米，而根据拍卖条件规定，指定要引入安缦酒店品牌。如此核心地段的热门地块缘何流拍呢？业内人士认为，这或与该地块“指定条件”拍卖有关。

指定引进酒店品牌地块流拍

流拍地块编号为2013-09地块位于鼓楼区三坊七巷光禄坊北侧、原省高院，占地面积为1.37万平方米(合20.6亩)，起始价为2060万元，该局规定，该地块按酒店、公寓式酒店用地分别占40%、60%比例开发，其中60%用地部分为可分割销售的公寓式酒店建设用地。

值得注意的是，该土地拍附加一特别的“指定条件”规定：该部分公寓式酒店建成后由安缦酒店统一经营、统一管理；项目建成后，若竞得人未能引进安缦酒店，则无条件收回该部分用地及地上建筑物。并且，该地块出让后半年内按交付时土地现状标高交付。

据了解，安缦酒店管理集团是世界知名的酒店管理公司，旗下AMAN品牌酒店分布在全球12个国家及地区，酒店数18家，拥有14万顶级消费的固定客源，是全世界知名的度假酒店的代表之一。客源主要为金字塔尖端的小众客源。目前在国内，只有北京和杭州各有一家安缦品牌酒店。其中杭州法云安缦酒店，记者查询该酒店近期房价，价格约在4000、5000元／天。而北京的颐和安缦酒店价格则约从3800～10000元／天。

华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱介绍说，安缦酒店在国际上是属于“精品酒店”的定义，特点是房间数量比较少，设计元素比较大，也可以称为“设计师酒店”，如北京的颐和安缦酒店，设计为旧王宫皇家园林风格，而杭州法云安缦酒店则设计为“桃花源”风格，该酒店在全球的经营比较成功，迎合了特定的消费需求，在该领域市场，客源是以酒店作为旅游目的地，而不在于酒店所在的是那座城市。福州政府希望三坊七巷引入该设计师概念酒店，也是有一定考量。但是，该酒店品牌并不具备“惟一性”，也并非是“最好”、“最高端”的。

但一位地产界业内人士认为，政府希望引入奢华酒店本身是否符合目前福州消费水平尚且存疑虑，而指定某个酒店品牌的做法也不符合土地招拍挂的制度让土地以更公平、合理的价格出让的本意相背离。

福州“指定拍卖”不只一起

这并非福州土地拍卖上首次“指定条件”，在去年11月福州市发布的土地公告中，其中海峡奥体中心地块的五星级酒店用地，规定投资不低于1.5万元/平方米，酒店品牌必须是洲际、丽思-卡尔顿、希尔顿、凯悦。酒店开业时必须引进上述品牌酒店之一，否则应支付违约金1亿元人民币。赵焕焱当时认为此举不符合国民待遇原则，高端品牌也不止这些，不仅本土品牌遭到排斥，其他不在指定目录范围的国际品牌也遭到排斥。而对于政府手中的“品牌目录”是否真正合符当下市场需求的真实情况，也存在疑虑。“安缦酒店的经营也并非都很好，目前杭州安缦酒店经营业绩已呈现业绩下滑态势。”赵焕焱表示。根据统计数据显示，在“十一五”规划期间，五星级酒店每年以17%递增，远超过同期中国GDP的年增长数据，而由此引发的是高星级酒店“过剩”，和过去五星级房价可以达到1000元左右的盛况相比，今年一季度五星级酒店的单间房价平均收入仅390元，甚至不足400元。

事实上，除了酒店用地之外，福州土地拍卖在历来不乏各种“指定条件”拍卖。而业内人士表示，这种“指定条件”其实很多时候就变成了为某些企业“量身定制”的暗箱操作。2010年4月当时的福州一块地王就传出“内定”风波，2800亩土地拍卖的规定条件，连当时最大的地产商万科、碧桂园都达不到条件，仅有世纪金源一家公司符合。“如果这次不是发生流拍，难免要让人揣测，该2013-09地块也已经被内定了。”业内人士如此表示。