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华润置地上海紧急催款 外资银行借机补市场真空
华润置地
www.fjsen.com 2013-07-22 17:07   来源:中国房地产网-中国房地产报    我来说两句

上述参加华润会议的人士告诉记者,当客户与开发商签订预售合同之后,就进入了贷款流程;正常的步骤是由客户提供相关资料开发商协助办理贷款手续,一般情况下,开发商都有合作的银行,在银行资金相对充裕的情况下,放款只是时间的问题。但由于持续的调控政策,银行贷款就变得比较复杂。以华润上海项目为例,可分为三种情况:第一是符合购房条件,相关资料齐全的优质客户,这类客户正常情况下是可以按时放款,但由于银行资金紧张,放款时间一拖再拖;第二是不符合购房条件的客户,他们需要找中介公司重新包装成符合条件的客户,这类客户包装的时间比较长,而且在银行资金相对紧张的背景下,被拒绝的可能性较大;第三是符合购房条件,但提供给银行的相关资料有瑕疵,这类客户的放款也存在较大风险,一旦银行审核严格,就不能贷款。

“华润的对策是不管问题出在哪一个环节,责任都是客户自己承担,客户必须在规定的时间内筹集到资金,以往的情况是在一个银行被拒之后,开发商会协助客户寻找另外一家银行,这说明‘钱荒’对他们的影响是比较大的。”上述参加华润会议的人士告诉记者。

记者调查发现,在银行‘钱荒’之前,部分上海的国资银行就悄悄改变了房贷政策,农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、招商银行等大部分银行对于首套房利率打8.5折的政策讳莫如深,对申请者的资质审查和条件设置达到最高的标准,大部分实行9到9.5折的优惠,有些银行甚至恢复到基准利率。

此外,钱荒也导致公积金贷款的延迟发放。上海的何先生看中了一套房子,准备使用公积金贷款购房,房产中介经纪人告知他,公积金房贷现在放不下来,让周先生使用商业按揭。

“公积金贷款如果放下来大概需要四个月的时间,对于有些急于成交的购房者来说,这四个月房价的涨跌,有可能变化较大。”上述中介表示。公积金贷款暂时放不下来,之前出现在2010年,正是银根全面收紧的时候。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,资金供应量仅仅是宏观市场基本面的指标,仅能提供一个大概率的判断,每个企业情况不一样,还应该更多参考房企资金面、市场供求关系、利率变化对于成交量的影响等多因素。

但华润置地这类以高端楼盘为主的企业,其资金链受到冲击往往比刚需性的产品会严重。而现实的情况是,华润在上海四个项目,有三个销售不理想,华润佘山九里更是一度封盘不售。

外资银行借机填补市场真空

记者调查发现,由于银行审批贷款以及放款时间延长的冲击,楼盘销售回款时间相应延长。为此,上海部分楼盘启动了优先针对一次性付款客户的销售策略,加大优惠力度。

实际上,除了传统的借款和债券类融资,开发商在信托和私募品种方面的融资,助推着行业杠杆的攀升。

“多样化的融资渠道,为开发商筹集资金分散资金风险提供保障,但随着市场上资金面的收紧,通过其他途径进入房地产开发领域的资金也将受到限制。资金承压在所难免。”独立基金人傅冬亮认为。

国内银行的钱荒,实际上给外资银行进入房贷领域增加了不少机会。一直以来,外资银行苦恼于房贷几乎被内资银行所垄断。记者致电多家外资银行的个人住房贷款,其中多家银行的信贷经理表示在申请完备后,目前放款时间可以控制在一周以内,有的外资行首套房贷还低至8.4折。

汇丰银行和花旗银行则表示,可以申请到基准利率8.5折优惠。“每个银行都有自己的考虑,这些银行可能出于战略支持的角度,对个贷给出一定的利率优惠。”有银行业内人士如此评价。

“对于外资银行而言也有自己矛盾的地方,以渣打银行为例,渠道拓展部门希望借助内资行的钱荒因素,多拓展自己的业务;但是审核部门会根据当前的市场形势做预判,其依据还是银监会的一些政策,决策系统不一样,为了控制风险,外资银行也不敢大举进入个人房贷业务。”渣打银行一位人士表示。

业内人士告诉记者,外资银行实行利率市场化,个人贷款的利率是根据市场资金使用成本的变化而变化,其贷款的风险在于利率变动幅度较大。并且不同客户所执行的利率不一样,风险也比较难以估量。

责任编辑:肖月青
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