进行土地一级开发

“国开城市发展基金”的主要盈利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发。根据《背景材料》，该基金“通过土地整理拍卖、出让收益取得的收入扣除相关税费后，全部或部分返还给项目公司，实现盈利，以此分享城市发展领域中分量最重的土地增值收益”。

上述中海信托的营销经理介绍说：“基金会与地方政府共同出资成立一个公司，该公司会投资某个城市新区的地块，对该地块进行整理后退出，卖出金额中超出投资额的部分资金会返还给项目公司，以实现土地增值收益。”

徐颖风认为，传统的开发商从地方政府处把土地拍下来，只能做二级市场，而该基金从土地一级市场就入手了，不论是土地的拍卖、商业地产开发或基础设施开发都能参与，能同时从土地的一级和二级市场分享收益，因此利润会更加丰满。他告诉记者：“如果房地产市场能平稳发展，不出现大跌，预期收益率是有可能实现的。”

土地一级开发回报率虽然高，但目前商品房市场交易量萎缩，开发商拿地积极性不如以往，如何能确保在未来的8年保持一定的增长率？上述中海信托人士表示：“退出的价格如果不够高，就达不到预期的收益率了。但土地是比较稀缺的资源，而且这个项目时间较长，这两年政策比较紧，过几年或许会有好转。”

值得注意的是，国开金融49.5亿元LP资金劣后退出，信托端资金优先退出本金。另外，为保证流动性，北京金融资产交易所将在“国开城市发展基金集合资金信托计划”存续期间为投资人提供收益权流动性解决方案并促进交易达成，可实现收益权转让。