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绿城30亿信托全部偿付 龙头房企资金情况好转
www.fjsen.com 2012-04-26 16:33   来源: 每日经济新闻    我来说两句

不仅绿城中国在多项信托到期后,没有出现违约现象,绿城中国在出售房地产项目时,也能获取更高的土地转让溢价。绿城中国向SOHO中国(00410,HK)出售证大外滩8-1地块,以及天山路项目,从中获取了可观的收益。其中证大外滩项目获得1.15亿元收益,天山路项目获得2亿元收益。

除了转让价格得到提高,绿城转让项目的付款时间也在不断延长。转让给融创的无锡绿城项目按照要求需在十天内完成,外滩8-1地块的绝大部分购买款项也被规定须在十多天内全部付清,而天山路项目的大部分款项则被延迟至今年的6月30日前。值得一提的是,作为上述天山路项目交易完成的先决条件,绿城需要先注资12亿元。这在一定程度上也表现出,目前绿城的资金情况确实已有非常大的好转。

抛售商业地产或为转好原因

公开数据显示,绿城中国一系列的营销改革措施,尚未见成效。今年一季度,绿城集团累计获得销售金额约为67.2亿元,属于绿城中国的权益金额约为42亿元。在销售尚未见起色时,绿城中国又如何缓解公司的资金压力?

答案或是绿城中国采用抛售商业地产的方式来进行资金管控。盘点绿城中国此前转让的六幅地块可以发现,其中有三幅是商业用地,分别是东海广场的剩余部分、证大外滩8—1地块以及绿城天山路项目,占到总量的近一半。对于并不擅长开发商业地产的绿城中国,商业地产地块其实所占比例并不高。

仲量联行此前发布的一季度上海甲级写字楼租金数据显示,甲级写字楼的租金增长率环比超过10%,且最近几个季度写字楼的租金一直呈上升势头。但是,租金回报率的水平却仍然很低,年毛投资回报率只有4.5%~5.5%,需要近20年时间才能收回投资。不仅仅是写字楼,其他商业地产类型,比如商铺、酒店的回收周期都很漫长。

冯征告诉《每日经济新闻》记者,商业地产的资金回收周期过于漫长,而投入却不能确定。对眼下的绿城中国而言,再继续开发商业地产,无疑会增加很多风险。

事实上,如果将天山路项目开发成写字楼后再销售,也未必会比收购价高出多少。根据SOHO中国董事长潘石屹通过媒体传递的信息,天山路项目土地成本为每平方米1﹒98万元,而由于写字楼的建设成本和税费远远高于住宅,上述项目可能需要卖到3万元1平方米,才可能盈利。

但比天山路项目位置更好,位于中山公园商圈,且全部采用超甲级写字楼标准的汇融广场为例,目前对外散售的售价也不过三、四万元。而且,今年以来上海写字楼的成交情况并不好,一季度仅卖出29.5万平方米,比去年同期少了约10万平方米。

责任编辑:黄惇亮
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