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观点时评:房地产企业倒闭是正常现象
www.fjsen.com 2012-04-25 11:02   来源:观点地产网    我来说两句

房地产企业这几年已成为过街老鼠人人喊打。中国的房价这几年过快上涨,这是不争的事实,于是从没有买房的老百姓到我们的管理层,都把这锅祸水泼到了房地产企业上。房地产企业是否留着道德的血液,房地产企业是否该存活?而没有把真正的矛头指向土地一级市场。

自从金星倒闭之后,杭州锦绣天地也宣布破产,而广东顺德的小型房企广德业房地产有限公司近日也以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请,意图盘活存量资产,清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证。

破产房地产企业倒闭潮似乎正在蔓延,有数据统计显示,光是北京、武汉、四川等三地,已有上千家房企从楼市“消失”。房企在迅速“消失”房地产行业是否会灭亡?

严厉调控下,房企资金链紧张是不争的事实。时有报道个别房企因为资金盘不过来而倒闭。个别企业倒闭不代表市场,即使在过去黄金十年也有这类情况出现。北京、武汉、四川等三地,已有上千家房企从楼市“消失”,我不认为这么多房企一下子就会消失,或是房企因对调控作战略性调整,这可能性更大。

当前的宏观调控,至少目前还没有看到真正松动的迹象。房地产企业举步维难在生存着。四大银行对房地产开发贷款一律暂停。以前银监会所谓的要求开发企业自由资金必须达到40%。然而现在看来40%是远远不能满足整个开发进程。目前的态势,房地产企业的开发资金从买地开始到开工建设完成,整个过程自有资金必须要达到60%以上,才能心中不慌,否则一旦销售受阻,项目就会半途夭折。

为了加快销售资金回笼,房地产企业不得不以保本销售,不少项目还以成本价以下在销售,即亏本销售。房企为了存活,只能曲线救国,首先生存着再说。靠所谓的房地产私募基金入股投资,房企等于在送死,因为成本极高。私募基金是变了一种叫法的高利贷。不完全统计,大型房企在售项目,盈利状态是3:7格局,即30%的项目是保本或亏本销售,也只能这样获得企业的发展与生存。

在今年三月前后,在连续的调控政策下,压抑了一年多的刚性需求在许多地方有抬头之势,只要开发商主动降价让利销售,价格定位合理,就出现不少旺销的楼盘。然而这股小阳春并没有延续,因为管理层不需要成交量提升,还是要延续打压。

再说房企消失另外因素,各地地方政府都实行地方保护主义,每个项目一旦在某个地方落地,企业必须在当地注册,而且税收必须属地化。所以一旦项目建成,该项目公司也完成了它的历史使命,也就可以消失了。这是目前中国的体制造成的,实际上对房地产企业的品牌塑造很不有力。

责任编辑:黄惇亮
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