纵观下半年，不少房地产企业在土地一级开发方面均有所动作，荣盛只是其中的一个缩影。

近期，不少房地产企业在一级土地市场中有所动作。此前一直专注于二级土地开发的荣盛房地产发展股份公司，也开始涉足一级土地开发。

首涉一级开发

近日，荣盛地产与本溪高新技术开发区管委会签署了《沈溪新城国际健康城项目合作框架协议》。

根据协议，荣盛发展全资子公司本溪荣盛房地产开发有限公司，将与本溪开发区管委会下属辽宁药都投资（集团）公司成立合资公司，各占50%股份，负责本溪健康城项目开发工作。土地上市交易后的土地溢价，将由本溪荣盛与药都投资按占股比例分配。

“荣盛之前都是做二级土地开发，这次签到本溪健康城项目，是准备做一级土地开发，也是首次涉足这方面。”一名曾到荣盛调研的证券机构分析师对观点地产新媒体说。

对于此次参与土地一级开发，荣盛方面表示，健康城项目开发有利于增加公司的收入渠道，同时合作开发有利于分散风险。签订协议后，荣盛需先支付2000万元履约保证金。

该健康城项目位于沈阳与本溪之间的沈溪新城，属于沈本一体化经济圈之内，总占地面积约6750亩。

经土地整理后，其中张其寨乡大翻身村区域可建设用地约3000亩，沈溪新城紧邻未来市政府核心区北侧沈丹高速公路以西区域可建设用地约1500亩，共计整理后可开发建设净用地不低于300万平方米（4500亩）。

项目的总投资为12亿元，分三期投资滚动开发，每期投资约4亿元，根据项目进度投入，一期整理紧邻未来市政府核心区北侧1500亩，二、三期整理张其寨乡大翻身村3000亩。

荣盛预计，健康城项目4500亩开发整理成本暂定为25万元每亩（折合375元每平方米），开发成本包括征地、土地变性相关费用、财务费用（利率按12%计算），项目红线内市政管网、道路、绿化建设，项目地块内山林综合整治等。

海通证券在研究报告中指出，目前邻近该区域的本溪高新区住宅用地价格在700元到2000元每平米不等，商业土地价格在2600元每平米以上，预计项目未来土地一级开发具备较好收益。

暗藏可观利润

纵观下半年，不少房地产企业在土地一级开发方面均有所动作，荣盛只是其中的一个缩影。

12月20日，南华置地宣布，全资附属与天津地方政府签订一项投资合作协议，以参与滨海新区汉沽中心商业区河东部分改造建设项目的一级及二级开发。该项目土地总面积为102亩，总投资额为人民币3。5亿元。

10月8日，亿城联合北京润德灏天公司取得的唐山大城山项目，亿城此前曾投资6亿元资助唐山市政府进行两宗地的土地一级开发。业内人士曾表示，亿城能顺利拿到大城山项目用地，与其前期参与的土地一级开发不无关系，在该过程中，亿城已与唐山市政府形成了良好的合作关系，这有利于双方在项目的后继开发过程中进一步合作。

8月30日，苏宁环球与广州市荔湾区人民政府、国家开发银行广东省分行签署《土地开发战略合作协议》，拟通过三方合作对广州市白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发。根据协议，苏宁环球按持股比例分享一级土地开发4。5%的项目财务顾问费和20%的土地溢价部分。同时，公司或关联方原则上应参与储备项目地块土地使用权出让的竞买。

以此来看，房地产企业希望通过一级开发进入二级土地开发的意图十分明显。

海通证券认为，荣盛在实体市场下滑时介入一级市场开发，既有利于降低拆迁成本和难度，又为以后介入土地二级开发打下良好基础。

前述分析师也指出，一般的房企参与一级土地开发，更多的是为了拿到二级土地开发的权利，因为通常政府会给参与一级开发的企业一些优惠，他们可拿到优先的竞拍权，更容易拿到地块。

该分析师称，现时的一级土地开发主要分为两种，一种是替政府做，收取一定的管理费用，大概占5%的收益率；另一种是把地块拍下来，做好一级开发后再在二级市场中转让，收益要跟地方政府分成。

对于地方政府而言，引入企业参与土地一级开发，会极大的缓解政府在土地一级开发过程中的资金压力。参与一级土地开发的企业从地方政府分到的收益，其实远比想象中的高。

安徽一位地产开发商向观点地产新媒体透露，做完一级土地开发后，在出让地块的收入分成中，与政府的比例是3：7。

河山资本创始人曹少山也曾在演讲中提及，今后会出现一些较高水平的城镇土地一级开发商和政府联合进行土地开发，这里面的利润非常可观。这或许可以作为越来越来的房企参与一级土地开发的注解之一。(李欣鞠 )