开发商的担忧

限价房序列管理土地能否顺利上市，开发商的兴趣是目前最大的未知数。

曾经参与“限房价、竞地价”的中铁建相关负责人告诉记者，由于该种类型土地锁定了房价而竞争地价，对于开发商而言，利润空间就被锁定了。据他测算，这种类型土地净利润也在3-4个点左右。

该人士称，如果北京市真的大规模推行限价房序列用地，那么开发商比拼的就是控制成本的能力。“比如，商品房项目外墙会用石材等，限价房可能就刷刷乳胶漆就可以了。”而且，风险也很大。如果市场不好，限价房照样卖不出去。

万科一位高层也向记者表示，这类限价房，大品牌开发商可以不赚钱背负1到2个项目，但如果规模过大，则难以承受。“这种类型土地最终预计竞拍价也不会高。如果这样，最终的地价能不能平衡政府的收储成本以及贷款利息成本等？”

某品牌开发商负责拿地的相关人士告诉记者，“这些地块开发商是否感兴趣，还是要看能否获得合理的利润空间。”他抱怨称，公司在房山的商品房项目，由于政府税费太高，还要配建廉租房和公共配套等，项目基本不挣钱。“我们现在测算的项目，只看契税、营业税、所得税、土地增值税这四项，基本上是我们税后净利润的3倍。除了税费还配建了廉租房，政府回购价格连成本都不到，这部分又要赔几个亿。”

亚豪市场总监郭毅认为，企业的目标是实现利润最大化，“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺，最主要的是在房价与地价之间，是否留给了房企一定的合理利润。针对这类型地块，主管部门应该给予相应的优惠政策扶持，如减免税费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。另外，准购人群的范围，也是吸引房企拿地的原因之一，如果囊括人群基数较大，营销成本低，也会提高开发商对于该类地块的兴趣。

土地财政下的“怪胎”？

中铁建相关负责人认为，限价房用地如果大规模推出，尽管开发商可能兴趣不大，但可以起到平抑房价的作用。

北京中原研究总监张大伟认为，超过300公顷的住宅土地如果以这种方式出让，对市场影响非常大，将直接限制区域价格上涨的空间，消化大量的需求，解决房价过快上涨的问题。

但郭毅认为，如果北京土地出让形式以“限房价、竞地价”为主，建设主管部门购房资格设定限制性的门槛，可介于保障性住房与普通商品房之间，既可解决“夹心层”的购房需求问题，又不会对整体楼市造成过大影响。中低价位商品住宅上市量的增加，市场占比的提高，必然可以实现平抑房价的目的。

但有不愿意透露姓名的业内人士则认为，该类产品与两限房一样，均是土地财政下的保障“怪胎”。他认为，这是政府选择性调控的背景，即，竞地价保障自己的利益。“这一制度设计是将保障的责任交给市场来解决。”

北京某研究机构负责人担心的是，该类产品如果是针对对价格敏感的“夹心层”，这部分人群会精确计算自己所付出的税费以及贷款利息等，将这些费用与房价上涨预期做比较。他们购买限价房产品一定是认为房价仍然会继续上涨。

某研究机构负责人认为，用限价房序列管理的方式进行调控，消耗了市场需求，却没有了市场。他认为，如果以需求为核心来确定购买对象，这到底是保障还是市场？没房的人不等于没钱。另外，如果一刀切以收入为标准来确定购买对象，则容易造成划线两侧的模糊地带。他提出质疑，我们到底有多大财力可以支撑用少量实物的方式来保障？另外，该人士还担心，如果政府采用大量的限价房用地方式调控，一方面会挤压商品住宅土地供应，一方面会会促使开发商更多转向非住宅市场，那么，最终会不会导致商品住宅项目的供应越来越少？

上述业内人士认为，目前所谓的制度创新仍然是政绩思路，即只关心土地财政的收益而不关心购买人群究竟是谁？此前，北京市两限房就存在大量不符合标准却能申请到的人群。如果北京市大量推出限价房序列管理的商品房用地，就应对购买人群进行严格的设计、甄别，从而实现公平、合理的住房保障初衷。