对此，陈建明认为，这是万达产业细分的必然结果，有利于万达战略的专业化延伸，符合资本市场专业化投资的趋势。

陈建明分析称，万达商业地产和万达院线分别冲刺IPO，有利于降低万达上市融资的风险，既强调了主业上市的战略思想，也紧跟政府发展文化产业的政策导向。“电影院线作为文化产业的重要内容，本身就是当前政府支持发展的产业热点。”

“即使万达商业地产上市受房地产调控政策影响，也不会影响万达院线的上市。”陈建明如是说。

万达集团最新公布的数据显示，2011年，该集团总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，其中项目系统收入902亿元，现金回款814亿元，竣工入伙指标完成500亿元。

此外，数据还披露，2011年该公司不动产租金收入达34.6亿元。截至去年年底，万达商业地产公司持有营业物业面积903万平方米。

商业地产盈利模式有短板

而对于万达的上市，兰德咨询总裁宋延庆则持有不同的看法。

“算算去年租金收入与1051亿的总收入之比就知道其盈利模式未解决。”宋延庆通过微博表示。

他认为，万达第一代、第二代、第三代产品并没有从模式上解决盈利问题。“万达商业不动产的不盈利比例还是很大的，应该是三分之二左右。存在大面积的不盈利，显然不可能通过国内A股上市的审核。”

宋延庆指出，决定能否上市的根本在于整个企业是不是盈利。“其实，万达商场出租收入与支出相比是亏的。”宋如是说。

2011年，时任万达发言人、总经理的石雪清在接受媒体采访时曾透露，2011年开业的万达广场，首年租金平均（首年有优惠）达到2.53元/天/平米，第二年租金将增加30%左右。如果按使用面积计租，万达广场平均租金将超过5元/天/平米。

有分析人士指出，万达处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低。

另一方面，万达的运营能力低，单位坪效不高。相当部分介于中等、偏低状态。

另有研究人士指出，目前中国的大多数商业地产企业，包括万达，面临的最大问题在于：盈利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。

早前，一位万达内部人士在接受媒体采访时曾透露，万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅三成到四成，万达是依靠住宅销售资金反哺持有物业。

上述人士续指，一旦销售物业的利润攫取完毕，企业将会经历一个漫长的资本回收期。“到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候，开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。这也对经营人才储备提出了要求。”