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揭秘宋卫平融资史:绿城中国的杠杆化生存
www.fjsen.com 2012-01-31 08:47   来源:东南网    我来说两句

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衡量地产公司资产运营效率还有另外一个指标—预售周转率。绿城的预售周转率虽然已由2007年的0.21提高到2010年的0.76,周转天数从2007年的1722天减少到2010年的477.8天,纵向比较运营效率有所提高;但是横向比较来看,2007年到2010年,绿城从资金投入到预售资金回笼平均是3.02年,仍然远高于龙湖的1.16年和万科的2.43年。

多项运营效率指标的同时落后,导致绿城的资产周转率也一直徘徊低位,显著落后于同行(图1)。这与顺驰中国横空出世后,地产商已纷纷接受并实践的、通过快速周转实现规模扩张的策略共识截然相反。对于采取快速周转策略的行业老大万科,宋卫平曾批评:“我们要是造出万科那么粗糙的房子,项目经理要跳楼自杀N次!”

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为了打造满意的“作品”,宋卫平也相当重视楼盘的地段,为此,他在拿地时表现生猛,往往不惜高价抢地王:2006年9月,绿城集团联手滨江集团以36.3亿元总价刷新了杭州地王记录;2006年12月,以33.333亿元创造温州土地拍卖史的新高;2007年5月,以34.9亿元在与华润、新鸿基等巨头的竞争中抢走杭州一线江景的蓝色钱江地块,其楼板价达到11759元/平方米(表2)。

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高品质,好地段。理论上,有好“作品”的绿城可以通过高价销售换取高利润,然而事实是,绿城的净利润率、净资产回报率均输给同行。2010年,其净利润率仅有17.16%,不及万科,更输过同样高端定位的龙湖近一半(表3)。绿城中国总裁寿柏年曾解释,其利润率不高的原因在于产品投入偏高。而高价拿地王,更导致其土地成本高企。2008年到2011年上半年,绿城的每平方米收入成本构成中,土地费用占比节节走高,分别为12%、12%、18%、22%(图2)。土地费用占比增加,直接挤占了绿城的利润空间。

责任编辑:黄惇亮
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