完善住房保障制度设计

推行住房保障，逐步满足无力通过市场解决自身住房问题的居民的基本需求，是一项长期的任务。为了推动住房保障可持续发展，实现保障房科学建设、公平分配、合理使用、有序管理，需要加强顶层设计，完善住房保障法律制度。

明确住房保障的政策目标

保障对象应当是住房困难群众。住房保障属于国民收入再分配范畴，具有满足困难群众基本住房需求、增加住房供应、调节收入分配等功能，但首要目标是帮助困难群众解决基本住房问题。确定住房保障对象，首要条件是家庭住房是否困难。同时，根据经济状况确定保障程度，实行分层保障。划定家庭收入和财产线，其政策含义应该是：线上的家庭具有通过市场获得适当住房的能力。

住房保障只满足基本住房需求。住房保障应当体现“保基本”，满足符合健康、文明标准的基本住房需求，而不是满足舒适型需求。把保障房定位在只满足基本需求，可引导收入条件改善、具有一定住房支付能力的居民为追求舒适而自动退出。

住房保障实行轮候制度。根据住房困难群众的数量、政府财力等因素，公布合理的轮候期。对符合条件的申请人，应当在轮候期内提供住房保障，以稳定社会预期。在保障房资源不足的情况下，按照申请人住房困难程度、困难持续时间、经济状况等因素综合排序，优先安排更困难的家庭。这样，既有利于形成地方政府自我约束机制，积极推进保障房建设；又能激励一些虽符合住房保障条件但有一定经济能力、轮候顺序靠后的家庭，通过辛勤劳动自我解决住房问题。

因地制宜确定住房保障方式

住房保障既可以采用货币补贴，也可以提供住房实物。货币补贴方式，即期成本较低、操作方便、相对容易退出，但前提条件是住房租赁市场供应充分。从国外情况看，住房套户比(成套住房与家庭户数之比)达到1.1∶1后，住房供求关系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我国目前住房套户比只有0.81∶1，尚不具备以住房租赁补贴为主实施住房保障的条件。

住房实物保障可采取购置型和租赁型两种形式。购置型保障房以优惠政策引导社会投资，通过出售实现资金平衡，公共财政不直接投入，有利于调动保障对象的积极性。租赁型保障房一次性投资大，即期财政投入要求高，后续管理和维修养护责任重。这两种形式对加快解决群众住房困难都是必要的。

在一定条件下，租赁型保障房和购置型保障房可以转换。租赁型保障房租户住满一定年限，仍然符合住房保障条件且愿意购房的，应当允许其购买承租住房的部分产权。这样既能满足部分租户的购买意愿，又能回收资金投入新的保障房建设。但这需要建立在购置型保障房收益调节机制比较完善的基础上。