既然法律不予支持，为什么地产销售广告上却一再出现？而且愈演愈烈？

包华：广告是为工商部门去进行相应的市场约束的，如果工商部门对于这样的排他性用语进行相应的处罚的话，都会让其他的广告商和媒体借鉴。但是，非常遗憾，这个案例一直没有出现。另外一方面，对于一个楼盘的销售而言，一个广告费用即使再高也是有限的，用一个非常有限的广告费换取一个高额的销售利润，对于任何一个开发商都是有盈利动机的。在这种巨大的盈利动机面前，哪怕有行政处罚，很多广告商也愿意面对。所以处罚的力度不仅仅只是经济处罚的问题，更多应该在其他方面进行延展和综合治理。

央视记者的调查发现，北京一家楼盘忽悠人的本事非常了不起。在一家楼盘的宣传单上写着小区内设有超市、医务室、银行、邮局、洗衣店、幼儿园等服务配套设施，社区内还设有温泉戏水乐园，记者从房展会上出来以后，按宣传单上提供的地址找到了这个楼盘的售楼处，发现很多东西和广告所写的不一样。

根据售楼人员的介绍，这所楼盘在广告中宣传的六项基础设施，实际上只具备超市和洗衣店两项。面对记者的疑惑，售后人员又赶紧宣传起小区建了的公园和水上乐园。于是记者又从售楼处赶到楼盘现场，却看到所谓的水上乐园只是看上去荒废了很久，根本就没有水的游泳池。在游泳池旁边，所谓的社区公园也是大门紧锁，上面挂着“闲人免进，游人止步”的牌子。进园一看记者才发现，公园建在一个防空洞上，一圈绿树环绕着防空洞，遮住了里面大片的荒草和无人看管的果树。走到防空洞的顶部，眼前是几套锈迹斑斑的健身器材。

包华：夸大和虚假同时出现在广告语当中，而这个楼盘本身的配套设施其实并不完善。在这种情况之下，大家应该可以从项目的配套文件中乃至于规划上找到答案。但是这些配套文件并没有如实的向消费者出示，而是用广告的虚假方式宣传，这种方法对于消费者在判断是否购买时，很容易产生误导。

众所周知，售房要五证齐全，五证就是开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。可是在大家的买房经历中，遇到的真正五证齐全的又有几家呢？一般销售商都会向这样忽悠我们。

经销商：房屋的许可证，楼只要盖到一半就肯定可以拿得到了，我们的楼都在盖，盖着盖着房产的预售证就可以拿到了。

为什么现在五证不全也能卖方？这个说法有问题吗？

包华：在五证不全的情况下，购房人确实能够看到房形物。之所以它叫房形物，是它看上去是房子，但是它跟我们法律定义上的房子是有本质不同的。首先购房人确实能看到这个东西，开发人员确实能开发完，购买房人可以有信心买。其次，确实有一些商人在卖这样的房子，而且没有得到任何制约，即使是有一些项目长期在进行这样的销售，也没有政府监管部门叫停，而且广告还在做。所以，买家和卖家都有需求的情况下，政府的监管顾不上了，就会出现这种房形物在市场上进行销售的情况。

邵桐：经销商的说法确实有问题，因为根据我们国家现行的法律规定，所有的行政审批的证件都是要符合申请条件，由行政机关作出严格的审查以后，才可以批准这些行政审批。

房地产界的虚假宣传由来已久，而且经久不衰，原因何在？

包华：这跟房地产市场整体的市场走向有一定的关系，因为近些年来，房地产市场一直是向上走的，很多购房人获得了实惠。另外，不可否认房地产市场在逐渐成熟的过程中，房子确实越盖越好了，很多消费者也看到了这一点才会进入到这个市场之中。其次，很多房地产广告到最后并没有影响到消费者的购房预期，即使影响到了，广告商也好，广告主也好，没有得到相应的处罚或者赔偿。在这种情况之下，就不难相信房地产广告为什么越来越假了。

宣传单也好，广告单也好，不能作为开发商的承诺。曾经有说法称，如果消费者把宣传单收藏起来，有朝一日发现宣传的和实际不符，是否可以凭借宣传单去追究相关责任？

包华：广告本身并不是合同的一部分，消费者还是要以合同为准。另外，如果虚假宣传确实影响到了购房人的购房预期，甚至于影响到了购房人对于房屋价值的判断，应该给予一定的赔偿，但赔偿的数额一定不会高于开发商的利益。因为房地产市场在上涨，即使当年5千块钱一平米的房子，等你去告他的时候，已经1万块了。在这种情况下法院就会面临一个问题，消费者确实从中获利的情况下，如何让开发商进行赔偿，因为我们国家目前是以实际损失为赔偿的基本原则。

要想真正的遏制住房地产的虚假宣传，最有效的办法是什么？

包华：应该建立一套成型制度，如果某一个商家、广告主、媒体确实发布了虚假的广告，经过最终的认定这个虚假广告造成了社会影响，就应当在相应的信息系统上予以记录，今后限制其进行相应的预售、广告等一系列经营行为。否则，只是单对某一个行为进行处罚的话，很难解决目前虚假广告泛滥的问题。