“如何实现差异化是中国商业地产面临的共同问题，比前几年更为严峻”，24日，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，商业地产不能只会做房东、不会做体验，“让顾客有愉悦的体验感”是中国商业地产进入“加速上行阶段”和同质化竞争后的一种改良方式。

无论是在大多数城市出现的万达广场，还是北京有艺术气息的芳草地、最具上海代表感的上海新天地，成为了大多数人都市休闲生活的重要一部分——可以把“吃喝玩乐”融为一体，然后一站式消费解决。

类似的商业地产，在庞大商机的催生下，如雨后春笋般在各地生长起来了。2012年，中国共有3100家购物中心，业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生。

郭增利认为，目前中国的商业地产同质化竞争非常明显。

在南京，具有民国风韵的南京1912街区，诞生之初以“酒吧街”闻名，后来又增加了餐饮、休闲等业态。在激烈的同质化竞争中，1912集团总裁陈俊认为，他眼中未来有竞争力的商业地产模式是BLOX，即融合了街区(BLOCK)特点和购物中心(BOX)的优势。现在，他正尝试着把这种模式复制到三线城市滁州，让那里的夜生活延长三个小时。

“关键是要让顾客对这个地方产生感情，有情感上的体验，这也是互联网消费所不能替代的”，陈俊构思说：“在购物中心买东西，万城千篇一律。但我特别看中的就是‘场所精神’，在一个地方不仅能把所有的休闲需求解决，还能欣赏到艺术，体验到建筑风格带来的独特感，这种体验很珍贵。把情感植入，也应该是同质化竞争中的一种出路。”

郭增利表示，之前竞争不激烈的时候，商家把商业房地产仅仅理解为“商业”，忘记了在“场所精神”上给消费者提供服务，当市场的增量达到一定程度、面临激烈竞争时，就要考虑是否在这些方面让顾客有了满足的体验。这也是体现差异化的一种方式。

但是，屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监张宏伟认为，商业地产的开发者不能单单为了“差异化”而盲目差异化，“关键要看消费者的需求到底是什么”。

针对中国同质化竞争下的商业地产，睿雍(上海)企业投资管理有限公司的执行总裁吴子恒建议说：“我们也不能忽视了线上的那群年轻人，应该采用巧妙的方式，用网络传播，让他们从线上吸引到实体的场所，这也可以为商业地产提供更多的‘来体验的人’。”