发展失调亟待转型

业内人士表示，一个将旅游作为支柱产业的省份如此超前进行房地产开发是否合适有待商榷，概念炒作与投机欲望导致海南楼市大起大落。此前有当地媒体报道，部分海南政协委员曾进行过调查，三亚商品房空置率达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率达90%左右。

海南楼市投资和投机需求占绝大多数，多数购房者买下住房之后很少居住，甚至少有出租。这样的另类楼市不仅极易滋生泡沫，一些度假住宅还严重占用优质自然资源，造成旅游资源浪费。

“房地产就是一锤子买卖，而旅游业则需要可持续性发展。”中国（海南）改革发展研究院海南所所长夏峰认为，当地政府对建设的资金需求，以及外界对国际旅游岛的超高预期是海南房地产过热的外部环境。当全国的投资乃至投机需求都涌向海南，海南房价难免被炒高。

同时，海南房地产市场依然不够规范，部分开发商依然相信能够在海南获得超额利润。例如，不久前海口就曝出了开发商暗中“瓦解”限购令的新闻。一位海南的开发商对中国证券报记者透露，海南的地产项目中通过配建开发商自己持有的酒店来规避土地增值税、别墅项目私自扩大容积率、因项目建设破坏生态环境的行为普遍存在，地方政府尚未进行有效整治。

夏峰认为，在持续的楼市调控背景下，海南的房地产行业必须进行转型。“目前海南房地产市场的产品中，住宅占了过大比重，这些住宅产品并没有和海南特有的自然资源进行有机结合，海南的房地产行业应该向旅游业转型。按现有的趋势发展下去，海南迟早会爆发系统性风险。”

■记者手记

酒店业暴利梦

“三亚从不缺少酒店，但我总是找不到合适的。”从广州来三亚旅游的大学生小李说。还在上学的小李利用暑期打工收入来三亚旅游，由于预算有限，小李避开了传统的春季旺季，选择在8月欣赏美丽的热带风光。可是小李在预订房间时发愁了，每晚上千元的核心景区五星级酒店住不起，几百元的郊区星级酒店交通不便，几十元的家庭旅馆又担心不卫生。事实上，小李遇到的难题正是目前以酒店为主的三亚商业地产开发的缩影。

在三亚，从家庭旅馆到五星级酒店，每年的房费都会坐一次过山车。每年的春节前后是三亚传统的旺季，所有的宾馆酒店都人满为患，房费几乎是淡季的10倍。每年的3月至10月为旅游淡季，房费直线跳水。即便如此，三亚各个酒店的空置率依然令人担忧。三亚酒店的开发商和经营者们就在房费过山车之中拿捏酒店的经营利润。

虽然每年都有大量的时间空置，但国际旅游岛的规划还是打开了开发商投资酒店的想象空间。几乎每个在海南投资酒店的开发商都相信，全国购买力最强的人群冬天都会来三亚度假，全年的亏损都会在旺季赚回来并最终实现盈利。于是，海南的新建酒店越来越高端。

李先生是三亚一家五星级酒店的总经理，他认为越来越多的超豪华酒店是三亚酒店价格居高不下的重要原因。“新建的酒店动不动就号称七星级、八星级，我作为一家五星级酒店的总经理，有时都不好意思跟人家打招呼。实际上，哪有什么七星级、八星级的酒店标准！”

三亚乃至陵水、万宁等地的新建酒店都以高标准兴建，导致成本高企。而新建酒店的投资商主要是地产商，地产商往往要求酒店也能像住宅项目那样具有高收益率并且快速回笼资金，导致海南酒店的开房价居高不下。海南省旅游委公布的数据显示，截至2011年底，海南省共有五星级酒店56家，未来五年内还将新增68家，五星级酒店占新增酒店总数的80%。

星级酒店的经营成本也越来越高。李先生表示，峰谷用电、垃圾处理费按用水量缴纳，越来越高的人力成本是近年来三亚酒店经营成本增高的主要因素。同时，酒店经营者还要面对投资商的业绩要求，李先生觉得在三亚经营一家酒店并不轻松，淡季房费下调的空间也不大。

另一方面，在三亚市区的三亚湾沿线，分布着大量家庭旅馆。这些家庭旅馆大多由普通住宅改造而来，淡季每天住宿价格不超过100元。来自东北的老张就经营着这样一家家庭旅馆。老张对中国证券报记者介绍，他用每年5.3万元的价格租下了这套被分割成5个房间的家庭旅馆，每年的营业额为8万元-9万元。“也不指望赚多少钱，就是退休了找点事情做，顺便享受一下海南的舒适气候。”

由于家庭旅馆一直都没有纳入管理，在安全、卫生、防火等方面存在诸多隐患，三亚市政府有意清理现存的家庭旅馆。目前三亚市规定家庭旅馆只能长租不能短住，违者会加以处罚。

虽然三亚已经成为旅游胜地，但当地住宿行业依然缺少“中间地带”。三亚市旅游协会秘书长谢祥项对中国证券报记者表示，一个发展完善的度假地的住宿资源是均匀分布的，政府应该将家庭旅馆纳入监管，同时引导开发商投资价位适中的、有三亚特色的经济型酒店和客栈。谢祥项认为，开发商要求酒店快速收回成本是不理性的要求，国外的星级酒店需要15年收回成本，而国内的往往要求5年内收回成本，这是相当难做到的。不过谢祥项对三亚酒店行业的未来也表示信心：“国际旅游岛的规划为海南带来了新活力，市场会迎来更高的参与者，市场竞争也会促使海南的酒店行业尽快完善，酒店的开发也会更趋理性。”（记者张昊）