“这就是答案”绿地的摩天经济学

“外界很多人质疑，绿地造那么多超高层，资金从哪里来，这就是答案”

“当时，南京方面找了很多家公司，但他们都不愿意投。后来南京方面找到绿地，给了一个优惠条件：南京国资集团以土地入股，讲明：做得好，就还钱，做得不好，就还房子。”谈及绿地集团的第一幢超高层建筑，绿地集团董事长、总裁张玉良说：“但我们还是有很多担心，觉得450米太高了，想让南京方面同意把高度降到300米。”

“后来筹建中，我们才慢慢发现，原来450米也不是很有难度，技术上是可行的，于是又把高度恢复到了450米。”张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时说，在此之前，他并没有想到，这幢后来的世界第七高楼，“为绿地开创了一个蓝海”。

超高层效益的绿地算法

这幢楼就是南京·绿地中心，南京人则习惯称之为紫峰大厦。

2005年1月，紫峰大厦奠基。公开资料显示，紫峰大厦总投资额为40亿元，绿地作为控股方占股77%，南京国资集团占股23%。南京国资集团成立于2002年，以代表政府有效整合、管理国有资产为主要职能，强调“发挥导向作用”的同时努力让资产增值，总资产超过2000亿元。

在南京确定将位于南京行政轴线和商业轴线交汇处的鼓楼作为“第一高楼”选址后，南京国资集团以单一竞拍的方式拿到了鼓楼A1、A2地块，当时的地价是1.1万元/平方米，总价2.7亿元，是当年南京的地王。

2010年，紫峰大厦建成开业，虽然世界排名从2005年的世界第五下滑为第七，但项目本身的成功却得到了业内公认。

业内人士曾预测，该项目最初拿地时，楼板价是1000多元/平方米，建造成本大约是1.5万元/平方米。2011年，紫峰大厦的写字楼平均售价为3.5万元/平方米，整幢平均售价超过3万元/平方米。

张玉良告诉本刊记者，关于紫峰大厦的收益，绿地有与国际通行模式不同的算法：“按照国际上的传统模式，物业全部持有，长期经营，那回收周期要长达15到16年。我们是核心物业持有，办公楼能卖的全部卖掉，这样2到3年就能收回成本。”

张玉良说，所谓核心物业，主要是酒店、商场。“核心物业还能抵押贷款，多出了很多现金流去造别的超高层。外界很多人质疑，绿地造那么多超高层，资金从哪里来，这就是答案。”

但这或许还不是“超高层”带给绿地的最大收益。在很多业内人士看来，超高层对绿地集团的最大贡献，是获得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地，绿地能以2000万元的注册资金起步，20年里资产规模和年业务经营收入都突破2000亿元，年复合增长率超过40%，绿地在全国范围内轰轰烈烈的“造城”功不可没，而超高层正是“新城”的核心。