我把它总结为几个方面，第一个，我们说从整个房地产行业来讲应该说出现了一些新的变化，这个新的变化包括以下几个方面。第一个方面，未来中国住房市场的空间应该说还是比较大的，我们自住性需求、改善性需求的空间还是比较大，但是这个市场的增长速度应该说不可能在回到过去20%、30%的高增长，也就是说市场空间大，但增长速度一定是下降的。那么在这种情况之下，我们看到的是越来越多的企业采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。不像过去在房地产市场的拿地、融资、扩张速度方面都是非常冲动和盲目的。这一次的调控稳定了大家控制投资性需求的这样一个政策预期，开发企业的稳健发展的战略和财务模式越来越多，采取这种方式越来越多，这是第一种变化。第二种变化应该说在土地的招拍挂市场上，土地增值的空间应该是非常有限了，我们过去十年遇到的情况是土地从非市场价到招拍挂市场价，土地有一个巨大的升值空间。但是在今后的招拍挂市场上，土地的增值空间非常有限，今后在房地产市场上最优竞争力的企业是什么样的企业?我认为是那些专业化能力强和品牌信誉好的企业，在今后的市场空间中将会将会占据优势。那么房地产服务性企业未来也具有增长的空间，并不是说所有的企业像过去那样拿地、找钱就能赚钱的日子恐怕一去不复返，这是第二个变化。第三个变化，我们看到的是，随着间接融资的难度提高，间接融资主要是银行贷款，从我们已经持续了两年对房地产的间接贷款的控制，我们看到的越来越多的企业开始重视直接融资，它进一步催生了房地产一些新型的金融业的产生，房地产企业直接融资比例的提高将会促进这个行业一个新的洗牌和转型升级。现在我们看到的是一部分开发企业兼并数量的大大增加了，这次市场的调整应该说就是企业在利益调整的过程，一部分企业退出了这个市场，而有另一部分企业在这个过程中在扩张或者是有新的企业进入，这些进入的方式很多直接投资的方式，股权的方式来进入这个市场。从开发企业的直接融资的比重来看，抵消了银行贷款增长速度的下降，所以到目前为止，全国房地产开发企业资金的来源、总量仍然比开发企业的投资总量多出2万亿，尽管在银根缩紧这么严厉的情况下，在去年、前年房地产开发企业资金来源银行贷款增速为零的情况下，到目前企业开发资金总资金来源仍然高于它的总投资。也就是说房地产融资的方式在发生变化，这个行业的整体的直接融资的比重在大幅度提高，也是促使房地产这个行业、企业的一些转型和升级出现新的业态，这是第三个变化。第四个变化看到的是开发企业开发这种形式和产业的结合，越来越明显。

秦虹女士解读宏观政策《房地产投资新趋势》

我搜集到一些研究整理的数据表明，我们看到的比如是今年一季度，在全国固定资产增速逐月下降的情况下，我们看到的是产业园区的增长速度明显高于全国的地区平均的固定增产投资增速在增长。河南、贵州、四川看到的是产业园区投资中的比重占到整个固定资产投资比重接近50%，也就是说实际上这些产业园区的发展几乎绝大部分由开发企业在和向产业结合，在做的一些新的产业园区，也就是说房地产和产业进行发展的势头和趋势非常明显。这对一些实力比较强、开发经验比较丰富的一些开发企业来讲，现在在产业园区的投资和发展上带来新的机会。那么产业园区的发展我们看到在特别是文化产业的发展，在一定程度上得到国家的支持。最近6月6日，国家工商总局和山东省政府在山东省大力发展广告产业签署的协议，在山东省将青岛、潍坊、烟台这样一些地区已经开始规划了若干个广告产业园区。所以现在包括总部基地、产业园区或者以及工业产业园区和文化产业园区若干产业园区的发展的势头增长速度比较明显，所以就是说关于在投资这个领域上，从企业的角度来讲出现了一些新的趋势，就是房地产和产业的结合，使房地产服务于实体经济，而不是脱离与实体经济的发展，走好这一条路最关键的就是要避开或者避免重复过去房地产业发展的老路。搞产业园区就是实实在在搞产业园区，而不是变相的在搞房地产开发，再走回房地产开发老路，这个是非常危险的。如果房地产的发展能和实体经济真正融合起来，使房地产业能够服务于实体经济的发展，服务于第三产业的发展的话，我觉得这也是企业在今后转型升级过程中一些有实力的企业所选择的重要方向。从居民投资来看我们认为出现一些新的变化，过去从居民这个角度来讲，投资房地产形式是非常简单就是买房子，大家看好中国放的市场，拥有钱要投资怎么办，买一套房子。但是大家知道这一次的调控政策恰恰是把居民投资房地产的杠杆给去掉了，大家都说限购政策对房地产市场影响很大。但是我始终认为限贷对房地产市场影响更大，现在对第三套房不贷款政策使投机炒房的需求可能性大大降低了。大家知道房地产没有杠杆赚什么钱无论对开发企业还是对居民个人来讲，如果没有了杠杆，投资房地产几乎是无利。保值可以，增值获利非常困难。这次政策恰恰对居民投资买房，第三套的房的杠杆去掉。住宅市场的投资既是有需求，有没有条件，在这样的情况之下，居民投资房地产出现了什么新的变化?

我看到两个方向，第一个投资新型的房地产经营业态，新型的放经营业态主要是重点投资，主要是信托和房地产私募，通过证券化的投资来满足居民手中有资本又需要投资房地产的需求，所以我们看到的是房地产这个信托这几年来增长速度负非常快，房地产私募资金成立的数量也在急剧增加，从无到有，从小到大正在快速的发展，也为房地产企业的直接融资提供了直接的来源，第一个趋势。第二个趋势的确是商业地产，尽管商业地产风险很大，专业化程度很高，不太适合一般的居民投资。但是在居民投资渠道有限的情况之下，很多居民还是选择了投资商业地产。当然从另一个角度来讲，由于商业地产的政策稳定性比较高，不像住宅市场的变动性比较大，这么多年来对商业地产的政策几乎没有什么变化，商业地产的信贷政策非常的稳定，所以也有一部分的居民，手中有资金寻找出路的时候选择商业地产。我们看到商业地产的增长速度是非常高的，这是我们看到的是一些在调控政策不动摇，在市场出现新的变化情况之下，房地产开发企业和居民出现的投资信的趋势。我们认为在今后的长期的发展过程当中，控制住宅市场的投机性需求，大力发展多元化的房地产的金融，有利于满足居民的投资需求，也有利于房地产这个行业的长期持续的健康发展。好在今天我们参加这个会议，来了很多国内、还有大陆、还有台湾的一些专家、学者，他们都是在房地产、住宅市场非常优秀的专业人士，可以指导居民的投资需求方面有一些很好的指导建议。我们衷心祝愿今天的论坛取得丰硕的成果，我的介绍就到这里，谢谢大家!