仅靠刺激首套房需求，只能为市场"保底"，不至于在去年住宅成交低迷基础上再度跳水，却难以形成持续的成交活跃。

近日媒体报道：住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。另一种解读是：正在研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备，一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。

对于这些消息，相关部门既无证实，亦无辟谣。透过这一点，也可反映出现阶段房地产政策有些进退两难，纠结不堪。表面看来，今年以来房地产政策并无方向性变化，“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，依然是主旋律。但实际上，却也有定向放松之处，比如首套房贷利率“跌跌不休”，已由去年下半年最高1.1倍，降至目前的最低八五折。

总结一下，当前政策可谓“一手硬，一手软”。针对投资投机性购房需求，依然来硬的，措施是限购、限贷政策不放松。而对于合理的自住需求，尤其是首次置业需求，则玩软的，房贷门槛降低是一方面，另外还有部分地方政府出台政策，给予契税减免等。

而上述所谓的“消息”，有其合理性和真实性，因为针对不同的购房需求，“有保有压”也是中央的意思；同时，房地产调控的长效机制，亦属必须推进之事。比如限购政策，狠如“杀威棒”，确实有效，但它毕竟是一种行政干预政策，从调控政策的类别和功用上分析，其科学性明显不如税收政策。因此，年初频频提及的增加房产税城市试点，依然是建立长效机制的重要一环。

然而，从实践层面来看，“两分法”政策取向，看似合理，却难以令市场完全被牵着鼻子走，也即很难精准化的进行分类调控。举个例子，去年以来投资投机性需求大幅萎缩，这正是调控矛头所指。孰料，部分自住需求亦被误伤，首套房贷利率居然一度摸高至1.1倍即是明证。

这一极端倾向，今年以来正在被校正，商业房贷放松、公积金贷款松动、普通住房标准调整，促使春节过后刚需释放，成交节节攀升。不过，仅靠刺激首套房需求，只能为市场“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基础上再度跳水，却难以形成持续的成交活跃。因为，对于自住需求的改善需求（主要是二次置业），至今没有丝毫政策松动，而在这部分需求在部分大城市非常重要。