2015年成为全球不动产老大

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。”王健林在1月20日的万达集团公司年会上依然如此宣称。

但“快速扩张”的商业地产模式，也让万达吃了不少苦头。早在2003年，央行启动对房地产行业的宏观调控，颁布震动业内的“121号文”，规定开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。

这对专注于商业地产的万达带来了“致命打击”，“万达2004年憋得够戗，差点没挺过去。”王健林在接受媒体采访时坦言。资金压力让王健林不得不开始考虑融资的问题，早在2005年初，万达便期望能够在境外IPO。

2005年，香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门开启，万达的“订单商业地产”模式逐渐企稳，便引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者。

2005年7月，麦格理银行以5000万美元和3800万美元优先债的代价持有万达9家商业广场28%的股权，这9家商业广场，正是当时万达REITs拟上市的主要资产。双方约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成为内地继越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。

但2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文”，万达麦格理REITs计划被迫搁浅。

上市不成，只能另谋出路。2006年9月，麦格理银行通过发行CMBS（即商业房地产抵押贷款支持证券）为万达在海外募集了1.45亿美元资金，这也是首笔涉及中国内地商业地产的资产证券化项目。但这笔资金对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，只不过是杯水车薪。2007年，王健林开始考虑让万达在国内A股上市。

在2008年底楼市处于冰点之际，万达开始上演圈地运动，并将圈来的土地作为上市筹码，先后在成都、上海、唐山等城市连续出手，仅2008年第四季度便投入了50多亿元用于增加项目储备。2009年，则在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市先后投下巨资。这也被市场解读为是万达希望在资本