厦门零售商业的新动力

根据仲量联行提供的一份分析数据显示，目前厦门的零售物业总量和零售商集中度在新兴城市50强中已进入前20强，属于中上水平。“在新兴城市零售市场前20强中，厦门的零售市场在第三梯位，商业处于培育期。”不过，孙燕玫表示，由于本地居民消费力有限，导致已知未来市场吸引力上升放缓，零售商业需要新的增长动力。

与此步调一致的，政府正希望增加中端商业中心以实现商业升级。而其对旅游业的促进也将刺激新兴商圈商业的发展。

近年来，厦门大力推动旅游和会议经济的发展，二者则为零售商业带来了大量的消费力。2011年，厦门接待游客达3500万人次。而数据显示，当年厦门14%的零售营业额来自于旅游产业。“旅游和会议经济的发展带动了酒店业的蓬勃，酒店的升级也为旅游和会议经济的发展提供了保障。”孙燕玫说。

除了旅游和会议经济的发展外，厦门零售商业的消费力还来自于办公市场。孙燕玫指出，过去三年，厦门是外资银行发展最快的城市之一，跨国企业的进驻将推动整个办公楼市场升级，继而为零售商业带来更多消费力。

差异化发展势在必行

如果将综合体的大量增加和商业地产的快速发展，看成是厦门零售商业消费力提升的一种反映，自然在情理之中。但巨大的供应仍然给市场带来了不小的麻烦。未来1000万平方米的综合体总量与厦门的城市规模、经济总量、人口数量等指标并不匹配。刘斌文认为，届时，厦门综合体的市场竞争将开始加剧。

“政府应适度放缓综合体地块的供应，避免集中放量。”刘斌文说。事实上，除了供应，厦门商业地产还存在同质化的风险。“对商业地产建设缺乏经验的开发商，往往会照搬成功运营模式，而不能与当地文化相融合，造成‘千城一面’”。因此，商业地产差异化发展显得更为重要。

商业地产的成功与否，与其产品定位、商业主题，以及建筑规划、招商和运营等密切相关。为此，孙燕玫认为，商业地产的差异化可以从这些方面入手。如在定位上，可以做精准的定位，也可以做多元化的定位；在主题上，通过细分主题和组合主题实现差异；在建筑上，通过多首层或垂直组团等思路来打造特色建筑；招商应该争取新颖的业态和特色租户；运营上，开发商应主动应对风险，通过分期培育和换租运营实现运营的弹性。

此外，宋洁也表达了类似的观点。她表示，商业地产在规划和建筑上的创新，对解决差异化困扰有很好的帮助。如通过创新多元化的建筑能够提高商业体验，减少消费疲劳。

实际上，厦门目前并不缺乏差异化的实例。位于翔安的泰禾天街[动态价格户型地图楼吧]，就在规划和建筑景观立面上有创新。未来，在零售商业消费动力增长的情况下，厦门需要更多的差异化商业地产，以促进厦门整体商业的繁荣。