东南网—海峡导报9月11日讯 近日，厦门土地推介会发布信息，近期厦门将推出多幅地块，其中不乏城市综合体，再次引发关注。事实上，自2009年以来，厦门其实就已经进入综合体大开发时代。相关数据显示，尽管厦门目前仅有5个城市综合体开业，但已建加上在建总量已达710万平方米。而未来五年，厦门全市综合体项目总量将突破1000万平方米，处于全国二线城市前列。

大量综合体的出现反映的是厦门商业地产的发展困境。一方面，巨大的供应与厦门的城市规模、经济总量、人口数量形成对比，未来竞争加剧不可避免；另一方面，同质化运营将给城市发展带来烦恼。业内人士分析指出，除政府应该适当放缓综合体的供应节奏，并调配综合体的形态和类型外，开发商也应在具体项目操作时，在定位、主题、招商、运营等环节寻求差异化，实现整个商业地产的差异化发展。

二、三线城市商业的招商困境

大量新城、新区不断涌现，二三线城市正迅速增大。但城市的扩张不是简单的地产开发，新城的成熟与否还在于是否有人气，而这很大程度上依赖于商业地产的繁荣。

目前，二、三线城市的商业地产发展速度惊人，但规模的扩张并不代表行业环境的成熟，实际上，二、三线城市新区的商业项目招商正面临诸多困难。戴德梁行华南及华西区商业地产服务部高级助理董事宋洁指出，这些项目的招商困难源自于二、三线城市普遍性的“难题”。一是，土地（特别综合体地块）的集中入市，导致商业集中开业；二是，商业项目（综合体）体量偏大，普遍在10万-30万平方米之间；三是，城市虽然在快速增大，但交通发展并不快，人口密度低，消费群体无法细分。

以厦门为例，当前，仅综合体一项，厦门已建和在建的总量就高达710万平方米，而未来五年，总量将攀升至1000万平方米，届时，竞争激烈可想而知。

综合体商业尚处于培育期

从厦门综合体的发展情况来看，尽管已经从岛内市中心向岛外新城扩张，且规模庞大，但仍处于起步阶段。

图智土地研究中心总经理助理刘斌文指出，综合体已经成为政府供地多样化的新选择和企业规避限购影响的新机会，但其地价保持在较低的合理区间则说明，厦门综合体市场仍处于发展的培育期。数据显示，自2006年以来，厦门综合体地块的成交楼面价在2000-3000多元/平方米，其中还有两年在2000元/平方米以下。事实上，纵观厦门已建成的综合体项目，“功能上较为单一，均以商业加办公为主，且多属于以零售业为核心功能的中小规模交通枢纽型城市综合体”。“功能以商务型为主，多由三种业态组合，且趋于同质化。”刘斌文指出，厦门现有综合体在体量上以小型（区级）为主，商业体量多控制在20万平方米以下，服务半径及人口局限在片区范围内，服务的消费群体相对单一。而从商业档次来看，以中端为主，高端商业相对欠缺。

那么，由综合体主导的商业地产其商业发展如何？仲量联行零售地产部副董事孙燕玫观点鲜明。她认为，厦门目前的零售地产主要由SM、万达和本土开发商引领，并未出现像一线城市北京那样的特色购物中心，“商业处于培育期”。