下半年整体的房价上涨幅度会趋缓，一定会比上半年要低，这是9月1日，在本报举办的中国地产大河论坛第四届年会上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹给出的明确判断。在此次年会上，秦虹女士对下半年房地产市场以及投资趋势进行了判断，并对政府的下一步政策导向进行了预测。

人口结构决定楼市需求转变

秦虹表示，现在市场上，虽然70个大中城市房价还在涨，但是现在市场需求主体和国八条之前市场需求主体已经发生变化，就是现在买房人新增需求主体不是全部，我们说的主体是自住性需求为主，这和国八条之前的房地产市场是有所变化的。

秦虹认为，产生这种变化的主要原因是人口结构决定了住房需求的周期。根据世界各个国家房地产市场这么多年周期演变过程，我们得出一个经验和规律：在住房市场，两类人群对楼市买卖影响较大，一类是劳动力人口里面的年轻劳动力，目前为止我国20岁到49岁的年轻劳动力占到全国人口比重的55%，而在省会以上大城市，特别是在一线城市，更年轻的人口20-39岁的年轻人占到每年新增人口的55%。还有一类人对房地产市场影响也比较大，就是高储蓄人口。2010年人口普查之后，我们的高储蓄人口35岁-54岁占到30%，这个比例我估计不会超过2020年。也就是说，这几年我们都面临着两个高峰：年轻人占比的高峰和高储蓄人口占比的高峰。这两个因素表明，这几年正是年轻人占比大，对住房需求量旺盛的时期，所以现在改善性需求、刚性需求都比较大。

城市发展不均衡决定房地产市场增长格局

现在中国房地产市场已经出现了一种分化的格局，就是大中小城市，不同的城市出现了一个不同的市场变化的状态。

秦虹指出，当一个国家和地区城市化率在50%以下的时候，就是农村人口多、城市人口少的时候，这个国家的人口流动以农民进城为主，当一个国家城市人口多、农村人口少，城市化率超过50%的时候，整个国家人口的流动是以中小城市人口向大城市流动为主。而我们国家从整体上正处于这样一个发展阶段，也就是说我们现在城市化率已经超过50%了，一方面农民在进城，但是农民进城对大城市房价影响是有限的，可能对中小城市、周边县级城市影响比较明显。但是中小城市人口向大城市流动，这个对大城市房价影响特别大，而我们国家恰恰正处于这个发展阶段，中小城市人口向大城市流动，这种结果，导致了大中小城市房产市场格局出现了不同，今天的北京、上海每年新增常住人口差不多60万人，但我们的一线城市和二线城市绝不代表全国的房地产市场。

下半年整体房价涨幅趋缓

坚持抑制投资和投机性需求

“下半年我认为整体的房价上涨幅度会趋缓，一定会比上半年要低。”关于今年下半年的房价走势，秦虹给出了明确的判断。秦虹表示，得出这个结论主要有两方面的原因。首先，去年上半年房价上涨整体基数较低。其次，目前全国总库存量仍然比较大。数据显示，今年的销售速度和在建速度相比，全国下半年供应量还会增加。因此，在基数增高、供应量又增加的情况下，我认为下半年房价上涨幅度会趋缓。

对于下半年房地产市场的变化，秦虹做出了如下判断，首先，下半年涨幅会下降，供应量大，不会进一步促进房价的上涨。政策方面，我们的政府不会放松调控，甚至还会为了完成我们年初制定的房价控制目标，进一步采取措施，抑制房价的涨幅。货币环境方面，我个人判断下半年的货币政策环境恐怕不会那么宽松，最好的格局或者我们能看到的最好的货币政策恐怕就是保持不变的一个政策，不会进一步宽松。保持不变，就已经是最好的了。调控政策方面，秦虹认为未来的房地产调控政策是在政策层面上，还会有坚持对投机和投资性需求进行抑制，至少是不支持。