旅游产业欠火候多数开发商苦熬/

为何惠东海岸线能吸引如此多的大牌房企接盘？

综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁认为，开发商的逻辑很简单，深圳大小梅沙以东就是惠东县，该地坐拥未经污染的优质沙滩和海景，而大小梅沙的住宅均价动辄达到上万元，更有每平方米20万元的天价别墅。相比之下，惠东县政府为了吸引大型房企，给出了相对较低的地价。

实际上，即使放在惠州来看，惠东县地价也属低位。根据惠州市国土局数据显示，2012年该县平均地价为1074元/平方米，在惠州五个区域中排名倒数第二，甚至不到中心惠城区的一半。

低廉的地价成为诸多超级大盘产生的重要原因之一。富力湾项目在2010年首次拿地，面积为2万平方米的地块，最终以960万元底价竞得，计算下来，每平方米地价仅480元，而2009年富力以255亿元取得广州亚运村项目，楼面地价高达6400元/平方米，二者形成鲜明对比。同样，金融街巽寮湾项目拥有16公里的海岸线，占地29平方公里，由公司2005年一次性拿下，地价不过2.6亿元，粗略计算，每平方米地价竟不到10元。

除此之外，惠东县政府2009年的一份旅游规划文件更是为开发商注入一剂强心剂。这份名为《惠东县落实<珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）>打造珠三角滨海旅游休闲基地实施细则》中，描绘了一幅惠东区旅游发展的美丽景象：“到2012年，实现游客人数达750万人次左右，旅游总收入达45亿元左右，力争建成1个国家5A级旅游景区、5个以上国家4A级旅游景区，新建8家五星级饭（酒）店、8家以上四星饭（酒）店……把我县滨海旅游打造成广东省最负盛名的滨海旅游胜地之一。”

由此，惠东旅游地产的大幕拉起，但4年已过，现实却不尽如人意。根据惠州市统计局数据显示，惠东县2012年全年旅游营业收入16.7亿元，尚未达目标收入四成，旅游总人数530.3万人次，占目标七成。

旅游业尚未达到火候，惠东的部分房产商也在煎熬。尽管碧桂园十里银滩创造了连续两年不低于30亿元的销售奇迹，但惠东片区盈利的房产商寥寥无几，“成本在那里，大家普遍不愿意低价卖，咬着牙也得慢慢熬。”宋丁表示。

记者走访多个楼盘发现，包括金融街、中航元屿海、华润小径湾在内的多个惠东大盘均价都在每平方米8000~15000元之间，而更不乏2万元/平方米以上的别墅型楼盘，金融街巽寮湾项目销售副经理王明伟认为，海景和沙滩都是不可二次获得的稀缺资源，低价是对其极大的浪费。

根据金融街年报显示，截至2012年，公司在惠州资金投入已超过31.72亿元，但《每日经济新闻》记者查阅历年年报显示，该巽寮湾项目所在的惠州公司最近三年的营业收入分别为4.95亿元、7.44亿元、4.18亿元，共计16.57亿元，目前亏损超过15亿元。

配套设施匮乏开发商各自出招/

美联地产全国研究中心主任何倩茹表示，自从开发商推崇体验式营销以来，惠东旅游业的成熟度很大程度上影响了惠东区域海滨房产的销售，而目前该地旅游面临两个难题：即是否方便和是否吸引人。

对于前者，开发商能看到希望，厦深铁路、广惠高速延长线、范和港大桥都要在今年开通，“深惠1小时交通圈”也即将实现。

不过，深圳泰丰投资集团房地产事业部副总经理严奉焕认为，除了深惠之间的快速通道打通以外，湾区内公共交通始终没有突破，这成为制约惠东旅游的关键。

交通问题尚存曙光，旅游区设施配套却成为大多数惠东开发商苦等不来的“晴天”。惠州创成集团总经理姚惠认为，政府对巽寮湾的定位趋于模糊，没有多元化的滨海生活模式。目前巽寮湾的度假项目，除了在海水里游泳，别无其他。宝安虹海湾总经理助理、营销负责人陈日荣也表示，目前惠东海滨片区公共配套、商业配套依然很匮乏，同一个游客，在三亚能玩上一周左右，到这里至多待两三天。此外，开发商各自为政，没有统筹，滨海板块很难有合理的发展。

目前，苦等政府配套不得的开发商们已开始行动。记者实地调查发现，金融街巽寮湾项目商业部分已经建造完毕，巽寮湾五星级酒店良好的运营也为地产销售带来更多人气，同时中航元屿海则通过海岸酒吧街、树屋酒店等项目实现产品差异化定位，今年上半年项目累计销售达到4.5亿元，另外，多家湾区地产公司都已开战游艇会项目，以此吸引更多买家。