NO.2

鄂尔多斯：“鬼城”后遗症

下跌指数：★★★★

因为“羊、煤、土、气”而扬眉吐气的鄂尔多斯，近几年“大跃进”般的耗资50多亿，打造面积达32平方公里的内蒙古康巴什豪华新城，如今却成了一座无人居住的“鬼城”。

在刚刚过去的2012年，“鬼城”康巴什一直处于风口浪尖。尤其是房地产陷入困境、民间借贷危机、煤炭价格持续下行等问题的逐一显现，使得鄂尔多斯近些年以能源开发为依托的高速创富模式备受质疑。如今，这座曾经创造房价奇迹的城市，似乎正陷入寒冬的萧瑟之中。

数据显示，2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米，施工总量达2300万平方米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平方米。这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场，而鄂尔多斯辖区各旗县全部人口只有160多万。

狂飙突进的城市建设背后，是鄂尔多斯的勃勃雄心。根据规划，由东胜、康巴什、阿镇供图组成的鄂尔多斯市，到2020年，人口规模将达到120万人，“作为区域主要的中心城市，形成与包头、呼市共筑三足鼎立的格局”。但截至目前，30余平方公里的康巴什，居住人口不过6万人。

危机之下，不少楼盘出现了"腰斩价"，相比去年最高峰的价格，降低了一半。尤其是一些豪宅，如当地曾被炒得沸沸扬扬的“星河湾[最新消息价格户型点评]”，最初标价2.4万元/平方米的精装房，去年10月还卖到2.2万元/平方米，现在正在按1万元/平方米的价格促销。

由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。

NO.3

海南：高位接盘多被套牢

下跌指数：★★★

在外面的想进去，在里边的想出来，海南楼市越来越像是“围城”。

实际上，在2009年下半年至2011年初海南楼市高潮时进去的投资客，目前大多数人已经被套牢。不仅仅是三亚，整个海南都是大量物业面临长期空置。有当地机构统计，海南省在2008年至2010年3年内交付入住的住宅，年均使用时间仅为1.5个月，实际使用率只有1/8。无疑，大量空置房屋更谈不上合理的投资回报。

毗邻海南省政府行政中心的海阔天空国兴城一期于2011年1月开盘，当时起价13500元/平方米，均价14500元/平方米。但现在已经有业主挂出多套二手房出售，127平方米三居室报价139万元，折合单价11000元/平方米；95平米两居室报价97万元，折合单价10211元/平方米，这意味着房子一出手，就直接亏损约2000元到3500元/平方米。

海口西海瑞园公寓今年1月9日销售均价10000元/平方米，与本项目2010年12月10日第一次对外报出的12680元单价相比，25个月以来销售价格累计下跌了2680元，跌幅为22%。

根据当地机构统计和开发商透露，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量的楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多期间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。业内人士表示，海南购房者以岛外为主，多数都是以度假兼投资为目的，目前被套的投资客主要是当时的高位接盘者。

虽然多数业内人士仍对此保持乐观，并坚信上世纪90年代海南楼市上演的“击鼓传花”游戏不会重演，但没有人敢断言这批投资客何时才能解套。