导语：顺利度过第一波兑付高峰后，近期房地产信托产品的发行和成立均有回暖势头，部分信托公司加大了房地产信托的投入。另一方面，不少信托公司的信托计划却悄然提前清盘。房地产信托是否存在"借新还旧"的现象呢？

　　顺利度过第一波兑付高峰后，近期房地产信托产品的发行和成立均有回暖势头，部分信托公司加大了房地产信托的投入。另一方面，不少信托公司的信托计划却悄然提前清盘。房地产信托是否存在"借新还旧"的现象呢？

　　房地产发行数量上升

　　据普益财富提供的数据显示，今年1月份共有42款房地产信托产品开始发行，2月份有58款房地产信托产品开始发行，环比增长38%.根据普益财富近期集合信托周报，3月24日到4月6日两周时间就有8款新的房地产信托发起成立。

　　不仅是数量有所增加，房地产信托的预期收益率也是稳中有升。根据普益财富研究员范杰的统计，以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%,较2月份分别上涨68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP.在范杰看来，近期房地产信托有回暖之势。

　　不过虽然数量和收益率都在上升，但是房地产信托提前清盘的现象却引起了很多人的关注。根据统计，中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下今年均有房地产信托计划提前清盘。

　　范杰认为，地产商主动早赎的资金来源非常蹊跷。根据这两年房地产行业的回款情况来看，房地产企业的资金应该是非常紧缺的。由于市场持币观望的意味浓厚，房地产销售从去年下半年就一直清淡。从目前公布的房地产行业销售数据来看，商品房的成交量直到2月中下旬才出现了一定的反弹。但除非大部分的购房者都选择全款，否则使用按揭贷款的话，开发商实际回笼资金的时间应该在3月份之后。大部分的购房者使用全款购房的可能性显然很小，那么今年前3个月提前终止的信托还款，来源于开发商项目销售的可能性不大。

　　有没有可能来源于银行贷款呢？范杰认为，虽然今年的信贷政策较以前有所放宽，但由于目前市场担心房地产的系统性风险，相对保守的银行融资渠道，留给房地产信贷的额度并不会太大。如此一来，这些提前偿付的信托资金，到底来源何处呢？