开彦认为，从高端开始，摸出路子来，再往下拓展，困难小点。

　　在黎庆文看来，目前的需求主要是三类人群，第一代名企老板、政府副厅级以上的退休官员、大学教授，“他们退休金高，而且观念更为开放。”

　　潘存满称，“半退休阶段，50岁左右的老人会是我们的主力市场。市场蛋糕太大，我们准备建立国家级老干部中心，给中央办公厅退休老干部免费做。”

　　但这样的描述依然是粗线条的。放到显微镜下，中国的养老地产市场，或许并没有想象中那么大。

　　黎庆文的调研发现，全国来看，光沿海地区以上三类群体不到10万人。

　　翁国强也表示，高端群体只占了老年人口数量的1%。

　　且不必说，以后大量的高端养老项目在同一阶段入市，还将面临巨大的竞争压力。

　　此外，一位国企开发商还提到，“老人家的钱很难赚。”他表示，“养老地产没有那么大市场。10年内这个市场不太会火热。等我们老了，二三十年以后还差不多。”

　　可见的是，目前市场上在售的养老地产项目销售得并不快。以上海亲和源为例，2008年开始对外营运，截至3月14日的数据显示，该项目推出房源总套数834套，已售出569套，入住户数414户。

　　对此，黎庆文分析，中国老人和国外的老人不一样，比较考虑到儿女问题，有钱不会自己花，会留给小孩。奢侈的东西不舍得买。另外，现在掌握财富的主流还不是老人，调研显示，目前在中国最能掌握财富的人群是45岁至55岁。相信5年后，有新的需求入市，养老市场会渐入佳境。

　　“今天需求不是很大，但未来市场化养老可行。”黎庆文认为，市场化养老的突破，最早会在京沪穗深。因为一线城市老人身家丰厚，视野见识广，一胎率很高，小孩去国外的比例很大，空巢老人很多。

　　资金回笼难题

　　现在是否已经是进入养老地产的时机，还要打个问号。

　　黎庆文坦言，现在养老地产面临的一个大问题是，看不到钱怎么回来。专业护理公司也想做，但找不到老人聚集场所，行业不能快速发展起来。商业模型不成熟，最大的问题就是资金回笼，怎么让老年地产既能够符合护理对于老年人聚集的要求，又能符合社会资金的要求。