郁亮说，合作开发也是提升股东回报的一个重要思路。郁亮说的这句话背后，存在一个不小的尴尬，因为万科2011年实现净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。但同日发布年报的龙湖地产（00960.HK），其在2011年营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3，但其净资产收益率为33.4%，接近万科的1倍。

此外，万科去年结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点。这些指标的下滑给万科提升股东回报带来一定压力。

万科董秘谭华杰曾分析过合作开发的三点好处：首先可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；其次可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应。

第三个好处是，许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。

合作开发对提升股东回报意义不可小看。谭华杰在年报说明会上表示，在合作项目中，比如万科占55%股权，但是利润会多于55%。万科现在基本都是合作开发项目，预计今年内的合作项目还将有所增多。

此外，万科董事长王石此前宣称，万科2014年销售额有望突破2000亿元。从2010年实现年销售额千亿到2014年突破2000亿，4年时间年销售额翻倍的目标，估计也需要靠合作开发的模式才能得以实现。

合作开发应对时艰

实际上，万科钟情于合作开发的另一个原因是，房地产企业在资本市场上的融资四处受阻，万科已经连续五年未曾在公开资本市场融资。而合作开发既可以变相融资，也可以直接以更少的资本去拓展更多开发资源。

即便是龙头万科，其近几个月的连续融资举动也引发种种猜测。在3月5日，万科企业股份有限公司曾向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的两笔信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。加上2010年12月万科从华润信托融得的另一笔投向上海项目的10亿元信托贷款，万科近期已经累计向华润信托进行关联信托贷款40亿元。