销售预期降低

事实上，雅居乐今年需要支出的并不仅仅是50亿购地费用。

按照申银万国在研报中为雅居乐计算的账单上清楚写出了其今年的资本开支。申银万国指出，雅居乐今年固定资本开支或逾280亿元，包括未付土地款2亿、建筑成本160亿、税费70亿、利息支出20亿，以及即将到期的信托贷款26亿，且还未计入短期银行贷款50亿元及计划买地资金50亿。

据其测算，雅居乐今年若实现315亿元的合约销售，现金回笼率保持70%水平，现金流也很难支持庞大的资本开支，年底现金水平或降至20亿元。

更不要提，申银万国在报告中直言不讳地表示雅居乐今年完成315亿元目标难度颇大。

这并不难理解，毕竟雅居乐的销售瓶颈在2011年已经开始显现。如果2012年的环境无法得到改善，雅居乐的销售状况短期内或许也很难得到调整。

最为明显的问题是，雅居乐的项目布局过于集中在广东省内和清水湾两大主要区域，分散抗风险效果不明显。

从雅居乐公布的2011年全国各区域的销售业绩来看，其主要的业绩支持依然是来自广东省内，而省外项目除了海南清水湾之外，能提供大量现金回报的并不明显。　据雅居乐主席陈卓林在业绩会上透露：“在海南有2-3块地在谈，估计很快就会公布，都是类似于清水湾，项目也不太大；云南的3个项目：腾冲、西双版纳和瑞丽也是这样。”

可以想想，即使楼面地价并不会太高，但因体量庞大，这些项目最后的总成交价也不会太低。

因此，雅居乐备巨资以应对，似乎并不难理解。

其实，真正让业内不少人觉得难以理解的是，即使清水湾项目目前看起来颇为成功，回报也的确丰厚，但以此为基础呈倍数扩张旅游地产，风险及资金投资在短时间之内会急剧上升。

标普分析师陆枫就曾表示，发展旅游地产最大的风险在于，这种模式的房地产项目受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。

显然，从今年的情况来看，凡是以开发刚需为主的企业销售都取得了不错的业绩，而那些做所谓高端，刚需消费并不明显的产品的企业的确业绩略显疲软。

瑞信则在最新的报告中指出，雅居乐计划投资的云南大型旅游地产项目将面对执行风险。花期则预计雅居乐未来2-3年盈利表现持平或较低，尤其海南项目今年的收益贡献及毛利率将见减少。