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“以房养房”需警惕风险 买房理财有道是关键
www.fjsen.com 2011-11-30 14:55   来源:搜狐焦点网    我来说两句

房地产楼价的波动性相比股市自然是小很多,但这种风险却是长期潜伏的。1998年广州掀起地产投资热,房价疯长,不少楼盘均价一度被炒到10000元以上/平方米,2000年热潮平息后楼价大跌,多数投资者叫苦不迭,而因此带来的房屋租价大涨大跌,相信是不少放租者最难以防范的。

随着居住概念的进一步形成和丰富,旧房子在开发理念、产品设计等方面将越来越远离市场,这时就要考虑一个产品本身优胜劣汰的问题。随着更多好房冒出来,原来的“新房子”将逐渐变“旧”,在区域环境不变的基础上,租金价格自然会出现下坡现象。

区域环境也是影响楼盘租金价格的重要因素。不难想象,如果许辉位于天河南的房子前刚好规划了一条内环高架路经过,随着巨大噪音而来的将必定是房屋总价和租价的下跌。而如果周旭东位于赤岗的房子附近新规划了一所区重点小学,教育利好也势必将拉升该套房子的“含金量”。所以“以房养房”前对区域情况的研究是必不可少的功课。

“自身功夫”也要到家

“以房养房”并不是一个简单过程,这里面还涉及到买房者和投资者自身的“小帐本”。因为除了支付银行按揭款,还有物业管理费、物业维修基金等固定支出要计算,而个人或家庭的收入却只是相对固定的。这时就要注意租金风险和支付供楼款风险。

租金的稳定与否主要来源于市场租房供求关系的变化,如果供大于求,租金会下降,求大于供的话回报就会提升。来自房管局的资料显示,2004年6月前广州市区商品房空置面积超过400万平方米,这表明“以房养房”风险在逐步积攒酝酿,一旦空置率出现暴涨,这种潜在风险就立刻显露出来。如果一套月租金在2500元左右的房子因为市场供货多的原因出现了超过半年的空置率,租金实际上是掉了50%,而每月两套房子固定的支付款却没有丝毫讨价还价的余地。投资危机这时候就会爆发。

支付供楼款的连续性是“以房养房”的关键。个人和家庭出现的一些变动,都有可能或大或小的影响支付供楼款。如果租赁市场不景气,或者个人和家庭收入突然性出现大幅度下跌,将有可能造成无法按期支付银行贷款,一旦出现了还贷困难,那么房子就有可能出现被银行收走的风险。此外,这种风险也来自楼盘的开发商。如果不小心所买的房屋出现了重复按揭、重复出售等问题,另外一套房子的资金来源将意外被切断,这时投资者要解决的就不单是“问题”房子的问题了。

“以房养房”虽然存在诸多风险,但还是不断有对未来和对市场具备充分信心的投资者加入。个人和家庭在增强理财观念的同时,一定要谨慎出手,考虑多方面的因素,为投资安全增加砝码。

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责任编辑:黄惇亮
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