【岛内楼市解读2】 价格分析：岛内房价破二进三

部分楼盘售价超3万元/平方米，多数楼盘2万元/平方米，整体均价直逼2万元/平方米，岛内房价破二进三格局仍在延续。

数据显示，厦门今年前三季度的房价涨幅则在全国领跑。据报告，上海前三季度的住宅成交均价为14780元/平方米，而厦门的成交均价则达到了14238元/平方米，直追上海。相比2010年同期的11144元/平方米，价格上涨27.76%，涨幅在全国20个主要城市中，排名首位。

据厦门市国土房产局发布的数据显示，进入10月，厦门新建商品住宅销售均价10145元/平方米，环比基本持平。其中，岛内、岛外商品住宅销售量占比为27：73，而销售均价则分别为18076元/平方米和7192元/平方米，岛内均价相比9月上升32%，岛外均价较9月下降6%。

但进入11月后，厦门楼市成交量日渐萎缩，在岛外楼市特价房频现的情况下，岛内房价岿然不动的背后则是暗潮涌动，以团购优惠、特价房等形式促销的楼盘却明显增多，而且新入市楼盘的定价也更为务实，实际入市价格明显低于原先预期，以价换量已成为多数开发商的共识。【岛内楼市解读3】销售变化：限购影响销售放缓

在政策持续发酵下，10月下旬以来，厦门楼市成交日渐萎缩，特别是岛内楼市成交量下滑明显。

据统计，9月厦门住宅成交2809套；10月，厦门住宅成交2493套；而11月上半月，全市住宅仅成交559套。一个值得关注的是，除去受刚需客群热捧成为成交主力的岛外部分成交明星楼盘外，多数楼盘成交较不理想，岛内多数楼盘去化放缓，个别楼盘甚至连续几周成交以个位数徘徊。

但仍有部分楼盘凭借自身地段、配套、资源等综合性价比优势，跑赢大市，比如特房五缘尊府、五缘新座分别推出房源286套、317套，销售率均接近九成，半山御景批售554套房源中，去化也超过六成，在当下楼市环境中，这种去化量显得难能可贵。

虽然销售放缓，但供应仍然放大，进入12月，岛内仍有多个楼盘将放量，比如五缘湾区的中铁元湾项目，目前已获预售证，起价28929元/平方米，最高价64089元/平方米。

位于思明厦港片区的世茂海峡大厦910套精装SOHO房源将于年底推出，价格或将超过3万每平方米；位于湖边水库的宝龙御湖官邸29席别墅也拟于12月开放，除此外，万科·湖心岛的别墅部分湖心九院，目前190~290平方米别墅在售，均价60000元/平方米。

【岛内楼市解读4】需求观察：异地客仍为置业主力

虽然限购政策影响对异地客群置业厦门产生影响，但出于改善居住条件、落户、子女教育、婚房、投资等外地人来厦买房的动因依然存在，合适定位和具备较高产品价值的项目依然是异地客户青睐的目标。

数据显示，2011年1月~10月份，厦门楼市成交量中，异地置业客群比例始终保持过半的状况，即便在10月之后，楼市成交持续下滑情况之下，异地客群仍保持这一比例。特别是岛内楼市成交中，尤以异地客群为重。在此情况下，突围异地市场，在当下楼市显得尤为重要。

事实上不少厦门开发商也意识到这点，随着12月的到来，年终楼市收官之战势必打响，加大异地营销仍是厦门开发商必须做的功课。而对岛内楼盘而言，异地出征，泉州客群可谓重中之重。